כתבות, מדריכים
ראשי \ מדריך קרנות פרייבט אקוויטי: למי מתאימה השקעה בקרן השקעות בנדל”ן?

מדריך קרנות פרייבט אקוויטי: למי מתאימה השקעה בקרן השקעות בנדל”ן?

25.04.2021

 

קרנות השקעה פרייבט אקוויטי (Private Equity) מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, ומאפשרות השקעה באמצעות קרן נדל”ן לטווח הארוך תוך שימוש באסטרטגיית פיזור השקעות

אחת מהדרכים הפופולריות בעולם להשקעות אלטרנטיביות היא השקעה באמצעות קרנות פרייבט אקוויטי – קרנות השקעה פרטיות, שאינן נסחרות בבורסה, ומתמחות בהשקעה באפיקים אלטרנטיביים. במקום במניות ובאג”ח, קרנות פרייבט אקוויטי משקיעות ישירות בחברות, בפרויקטים או תחומים כמו נדל”ן גלובלי, ולטווח ארוך – כדי לקצור את פירות ההשקעה לאחר מספר שנים.

קרן השקעות נדלן מנוהלת על ידי אנשי מקצוע, שקובעים אסטרטגיית השקעות לטווח ארוך, כך שכספי ההשקעה אינם נזילים – עד למימוש ההשקעה. לרוב, נעזרים מנהלי הקרנות במינוף כחלק מאסטרטגיית ההשקעה, כדי להגדיל את התשואה ולצמצם את שיעורי המס שיוטל על המשקיעים.

 

קרנות השקעה פרטיות פרייבט אקוויטי – במה הן ייחודיות?

ייחוד קרן פרייבט אקוויטי נעוץ בנתון שהמשקיע הוא על פי רוב שותף שלו אחריות מוגבלת והוא משקיע, כהשקעה פיננסית, אקוויטי (הון) שמסייע למנהל שבידיו מומחיות ומקצועיות לממן את ביצוע האסטרטגיה שלו ומימושה בתחום מומחיותו.

מנהל ההשקעה מהווה השותף הכללי והשותפים המוגבלים למעשה מעניקים לו את שיקול הדעת לקבל את כלל ההחלטות שקשורות לטובת ניהול ההשקעה. למנהל ההשקעה מודל תגמול שלרוב נקבע באופן שהוא מרוויח רק אחרי שהמשקיעים, השותפים המוגבלים, מקבלים חזרה את כספי השקעתם, בתוספת התשואה השנתית המועדפת (preferred return) שנקבעה מראש (דמי הצלחה).

כלומר, למרות שמנהל ההשקעה אינו יכול להתחייב לתשואה כלשהי, הוא מציג בפני קהל המשקיעים תכנית עסקית (OM), ומודל תגמול על בסיס הצלחה, שמבטיח לקהל המשקיעים שהאינטרסים שלהם ושל המנהל זהים – וכן, כי יבחר להצטרף להשקעות בהן הוא מאמין וכי הוא יעשה כל שביכולתו על מנת להעלות את התשואה כמה שניתן, תוך שמירה קפדנית על יציבות וביטחון.

 

 

השקעה בקרן פרייבט אקוויטי - פרופימקס

 

מכאן עולה המסקנה, כי ניהול קרן נדל”ן יכול להתאים רק למנהלים בעלי ניסיון עשיר ורב לצד יכולת הוספת-ערך, שמוכנים ורוצים להתחייב בפני משקיעיהם לתקופה ארוכה.

לרוב, כדי לתאר את הביצועים של קרן השקעות פרייבט אקוויטי משתמשים ב”עקום ה-J” – הגרף (J-CURVE) מתאר ירידה בשיעור מסוים, ואחריה עלייה בשיעור גבוה יותר, בדומה לאות J. בתחילת דרכה של ההשקעה, תזרים המזומנים שלילי, באופן שאינו משקף את ביצועי ההשקעה בהמשך. לאחר מכן, התזרים הופך לחיובי, והוספת הערך לנכס בזכות כישורי המנהל, משתקפים בעלייה חדה בעקום ניתן לראות בעיקר בעת מימוש ההשקעה – שמובילה לנקודה הגבוהה ביותר של העקום.

המשמעות עבור המשקיעים היא שהם אמנם מקצים כספים לקרן פרייבט אקוויטי כבר מתחילת הפעילות שלה, אך רק בשנה השלישית או הרביעית הם רואים תזרים מזומנים חיובי – שמגיע לשיאו בעת מימוש הנכס. בנכסים מניבים, תחולקנה חלוקות שוטפות בהתאם לתזרים המזומנים הפנוי, לאחר השקעות ההון בהשבחת הנכס.

כדי ליהנות מתזרים חיובי בכל עת, משקיעים מיומנים וגופים מוסדיים מחזיקים בהשקעות מ”בציר” שונה, מבחינת תזמון, וכך יוצרים פורטפוליו של השקעות בשלבים שונים של התפתחות. בדרך זו הם יוצרים תיק השקעות מפוזר ואפקטיבי (זאת לצד פיזור נוסף בין סוגי ההשקעות). לעומת זאת, משקיעים וגופים מוסדיים אשר רק עתה נכנסים לתחום, יתקשו בשלב ראשוני להציג תשואות חיוביות מאפיק השקעה זה.

 

איך שומרים על פיזור אופטימלי בקרן השקעות?

בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008, ועם ניסיון של מאות השקעות באמתחתה, פרופימקס דוגלת באסטרטגיה של פיזור מגוון ככל האפשר של כספי המשקיעים, במטרה להגן עליהם באמצעות משפחת קרנות הפרייבט אקוויטי Profimex CircleOne. הפיזור הוא פיזור-על ובכל היבט אפשרי של התיק: בין מדינות שונות, מנהלים, אסטרטגיות וסקטורים שונים.

פרופימקס משרתת משקיעים פרטיים כשירים ומשקיעים מוסדיים ממגזרים שונים, ומתמחה זה 22 שנה בהשקעות בנדל”ן ובאנרגיה מתחדשת בחו”ל. סדרת קרנות הבית של פרופימקס, שמשקיעה תוך הקפדה על פיזור לפי פרמטרים שונים, נולדה בעקבות המשבר של 2008 – והיא תולדה של האסטרטגיה שאימצה החברה לגידור הסיכונים, בהשראת כלכלנים מובילים, כמו הארי מרקוביץ, שפיתח את תורת בחירת תיק ההשקעות האופטימלי – החזית היעילה.

בקרן החמישית באה לידי ביטוי אסטרטגיית הפיזור של פרופימקס – כאשר 80% מהעסקאות הראשונות הן בארה”ב, והשאר באירופה, תוך העדפה לאזורים המציגים צמיחה בשיעורים גבוהים, רמת תעסוקה גבוהה ונתונים דמוגרפיים איתנים.

בין הסקטורים בהם משקיעה הקרן ניתן למצוא, למשל, את זה של שטחי הלוגיסטיקה – סקטור שמציב חסמי כניסה גבוהים, אך גדל בהתמדה ומניב תשואה נאה. הודות לניסיון הרב של פרופימקס, גם סקטור זה מיוצג בקרן, לצד מתחמי מולטיפמילי ודיור להשקעה בערים אמריקאיות הנהנות מגידול יציב באוכלוסייתן ומשיעור תעסוקה גבוה. השקעות אלו מבוצעות יחד עם שותפים מקומיים, עתירי נסיון ובעלי היסטוריית ביצועים מרשימה, שרבים מהם עובדים עם פרופימקס כבר לא מעט שנים, בהשקעות מוצלחות רבות.

כמו כן, משקיעה הקרן באופן סלקטיבי בתחום המשרדים, תוך דגש על תזרים מזומנים חזק; וכן בהיקף קטן יותר, בתחומי האנרגיה הנקייה והמתחדשת, שצפויים ליהנות מעלייה בביקוש בשנים הקרובות, בין היתר לאור מהפכת האנרגיה הירוקה באירופה.

 

קרן השקעות פרייבט אקוויטי - אינטרסים זהים

קרנות השקעה פרטיות


 

השקעה שמרנית ותחזית ריאלית

משפחת קרנות הפרייבט אקוויטי Profimex CircleOne מאפשרת למשקיעים פרטיים לקבל פיזור רחב שעד כה היה מנת חלקם של משקיעים מוסדיים או משקיעים פרטיים בעלי משאבים בלתי מוגבלים.

אלו נהנים מאסטרטגיית פיזור לצד השקעה שמרנית והקפדה על תחזית תשואות ריאלית ביחס לשוק, בליווי של חברה מובילה בעלת נסיון עשיר – לרבות בתקופת המשבר הפיננסי העולמי – והיסטוריית ביצועים מרשימה.

 

לחצו כאן לקבלת פרטים על קרנות הבית של פרופימקס Profimex CircleOne >>

 

 

 

שאלות נוספות

 

מהי קרן פרייבט אקוויטי?

בניגוד למוצרי שוק ההון, שנסחרים באופן ציבורי, השקעה מסוג זה היא השקעת הון פרטי באפיקים אלטרנטיביים לשוק ההון. מסורתית המונח מתייחס בעיקר להשקעת הון בחברות, אך הוא מגדיר גם השקעות אלטרנטיביות אחרות כגון השקעות נדלן, כמו למשל השקעה ישירה בחברות, בנדלן גלובלי, בפרויקטים של תשתיות ועוד.

כיצד בנוי המבנה של קרנות ההשקעה?

קרנות ההשקעה מסוג פרייבט אקוויטי בנויות כך שהמשקיעים הם שותפים שמזרימים אקוויטי (הון) להשקעה ונושאים באחריות מוגבלת (LP), בעוד מנהל ההשקעה – שלרוב משקיע גם בעצמו – הוא השותף הכללי (GP) ולמעשה מקבל את ההחלטות ונושא באחריות. זאת בשל היותו בעל הניסיון, הידע והנוכחות המקומית שמאפשרים לנהל את ההשקעה, בהתאם לתכנית העסקית (OM). בעזרת מקצועיותו ונסיונו, מנהל ההשקעה יידע גם להתאים את ההשקעה לשוק דינאמי ומשתנה ולחריגה מהנחות היסוד עליהן מתבססת התכנית העסקית.

כיצד בנוי מודל התגמול של המנהל בקרן פרייבט אקוויטי?

בדרך כלל, מודל התגמול בקרנות השקעה הינו על בסיס הצלחה – המנהל המקצועי למעשה ירוויח רק אחרי שהשותפים המוגבלים (LP) יקבלו חזרה את הסכום שהשקיעו, זאת, בתוספת תשואה שנתית מועדפת (preferred return) בשיעור שנקבע מראש. רק מעליה, מנהל ההשקעה יהא זכאי לקבל דמי הצלחה.

כיצד נראה תזרים מזומנים טיפוסי של קרן נדלן זו?

השקעות פרייבט אקוויטי מתמקדות ברווחי ההון מהעלאת ערך ההשקעה, ופחות בתזרים השוטף, הגם שבהשקעות מניבות, שנהנות מתזרים תפעולי שוטף, המשקיעים מקבלים גם חלוקות שוטפות. על פי רוב, הגרף שמייצג את תזרים המזומנים יוצר את צורת האות J - הזרמת הון בתחילת חיי ההשקעה, שעל פי רוב מושקע בנכס עצמו, לאחריה עליה מתונה שנובעת מחלוקות שוטפות ולבסוף עליה חדה ומהירה בסוף חיי ההשקעה, עם קבלת תקבולי ההון, לאחר מימוש התכנית העסקית והשבחת הנכס. צורת ה-J משתנה בין השקעות, כפונקציה של סוג ההשקעה, מספר הנכסים (נכס יחיד, פורטפוליו, קרן), משך ההשקעה והאסטרטגיה שלה.

מה מאפיין את קרנות Profimex CircleOne של פרופימקס?

משפחת קרנות הבית של פרופימקס מספקת למשקיעים כשירים הזדמנות ליהנות מפיזור-על וגיוון השקעות מירבי בין השקעות שעברו בדיקות וסינונים במספר רמות - הדרך המיטבית לגידור סיכונים. הפיזור הוא בין סקטורים, אסטרטגיות, מדינות ומנהלי השקעה.

באילו סוגי נכסים מושקעת הקרן החמישית של פרופימקס?

בהתאם לאסטרטגיית הפיזור של הקרן, כ-80 אחוז מההשקעות שבוצעו בקרן עד כה הן בנכסים בארהב, והיתר במערב אירופה. נכסי קרן הנדלן מפוזרים בין סקטורים כגון נכסי לוגיסטיקה, מקבצי דיור להשכרה (מולטיפמילי), משרדים ועוד וכן אנרגיה נקייה ומתחדשת.

למי מתאימה ההשקעה בפרייבט אקוויטי?

השקעות פרייבט אקוויטי מתאימות למשקיעים כשירים, חברות ומשקיעים מוסדיים. הסכום המינימלי להשקעה הוא בדרך כלל גבוה יחסית, ויש לוותר על נזילות לתקופה מסוימת, ובתמורה לכך אנו מצפים לקבל פרמייה - פרמיית אי הנזילות. אי הנזילות נועדה לאפשר למנהל המקצועי משאבים על מנת למקסם את האסטרטגיה שלו. השקעה מסוג זה לעולם תהיה השקעה של כספים עודפים שהמשקיע יודע שלא יזדקק להם בשנים הקרובות.