מתחמי המולטי פמילי מאפשרים השקעה במאות יחידות דיור המאוגדות כנכס אחד. הכירו את הסקטור שנחשב בעיני גורמים רבים לעמיד יחסית, אפילו בימים של משבר כלכלי.
מתחמי מולטי פמילי מאפשרים השקעה במאות יחידות דיור המאוגדות כנכס אחד. הסקטור הוכיח את עצמו כעמיד יחסית גם בתקופות של טלטלה כלכלית, אי ודאות גיאו–פוליטית וסביבת ריבית משתנה.
מולטי פמילי (Multifamily), הוא נכס נדל”ני הכולל בניין או קומפלקס של מספר מבנים המוגדרים כנכס אחד, בבעלות מאוחדת, המושכר לדיירים שונים. זאת בניגוד לנכס סינגל פמילי, המיועד למגורי משפחה אחת בלבד, בבעלות או בשכירות.
גודלם של מתחמי מולטי פמילי משתנה, ולרוב הם כוללים עשרות עד מאות יחידות דיור. דיירי המתחמים נהנים מניהול מרכזי הכולל תחזוקה שוטפת, טיפול בתקלות, גבייה ושירותי ניהול מקצועיים. רבים מהמתחמים כוללים מתקנים לרווחת הדיירים, amenities, כגון בריכת שחייה, חדר כושר, חללי עבודה משותפים, לובי ושירותים נוספים, שהפכו משמעותיים אף יותר בעידן העבודה ההיברידית שלאחר הקורונה.
מדוע ההשקעה במקבצי דירות להשכרה הפכה לשם נרדף להשקעות נדל”ן בחו”ל?
בארה”ב, בניגוד לאירופה וישראל, מגורים במולטי פמילי הם בין פתרונות המגורים המקובלים ביותר. הם מאפשרים לדיירים גמישות בזמן שהם בונים את ההון לרכישת בית, ומעבר קל בין ערים ומדינות עבור לימודים או עבודה. וזאת תוך שמירה על רמת חיים גבוהה ונוחה. המגמה ארוכת הטווח ברורה: מלאי דירות המולטי פמילי בארה״ב גדל לאורך זמן, זאת כפי שניתן לראות מהנתונים שבחנו את מלאי הדירות המאוכלסות בין 1990 ל-2020.
מקור: American Housing Survey של U.S. Census Bureau. מלאי הדירות המאוכלסות בין 1990 ל-2020.
הסקטור קיבל חיזוק משמעותי החל משנת 2020 כאשר הכלכלה העולמית חוותה שינויים משמעותיים: מגפת הקורונה, שיבושי שרשראות אספקה, אינפלציה גבוהה, העלאות ריבית חדות בארה”ב, מלחמה באוקראינה ותנודתיות בשווקים הפיננסיים. כל אלה השפיעו באופן ישיר על שוק הדיור האמריקאי.
הריבית הגבוהה על משכנתאות הקשתה על רכישת בתים, ומחירי הבתים הפרטיים, שנותרו גבוהים באזורים רבים, הרחיקו אוכלוסיות נוספות מבעלות. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור להשכרה התחזק. במקביל, מגמות דמוגרפיות כגון מעבר בין מדינות בארה”ב לאזורי תעסוקה צומחים, וכן שינויי דפוסי עבודה, המשיכו לתמוך בביקוש למתחמי מולטי פמילי.
The Maddox – מתחם מגורים מולטי פמילי (Multifamily) סקטור נדלן שיכול להציע יציבות יחסית גם בתקופות מאתגרות
היתרונות שבהשקעה במולטי פמילי
בעבר, משקיעים רבים שביקשו לכלול חשיפה לנדל”ן בתיק ההשקעות שלהם בחו”ל, רכשו דירה או בית מתוך תקווה שסוכן מקומי ידאג להשכרה ותפעול הנכס. אלו גילו כי מה שנכון לכל השקעה, נכון גם להשקעה בנדל”ן. אחד האתגרים המרכזיים בהשקעה בנכס בודד הוא ריכוז הסיכון. גם אם מדובר בנכס איכותי בשוק חזק, אירוע נקודתי כמו תקלה יקרה, עזיבת דייר או קושי זמני בהשכרה עלול לפגוע מהותית בתשואה.
לא כך בהשקעה מקצועית במולטי פמילי, שם הפיזור מובנה בנכס עצמו. גם כאשר מדובר בהשקעה בנכס אחד, הוא כולל מספר רב של יחידות דיור. עזיבה של דייר אחד אינה מטלטלת את כלל התזרים, והיכולת לאתר שוכר חלופי גבוהה יותר בשוק פעיל עם ניהול מקצועי.
בנוסף, אחד היתרונות המרכזיים של נכסי מולטי פמילי הוא ההסתמכות על הביקוש הקשיח למגורים. גם בתקופות של האטה כלכלית, אנשים ממשיכים להזדקק לדיור. בתקופות מאתגרות חלק מהשוכרים מחפשים פתרונות זולים יותר, ואחרים מנצלים שינויים במחירים לשדרוג. בשני המקרים, מתחמי מולטי פמילי נותרים רלוונטיים.
בחירת פרופיל סיכון-תשואה המתאים להשקעה בסקטור
כפי שנכון לכל השקעה, גם סקטור המולטי פמילי מציע השקעות שבהן הסיכון גבוהה יותר, וכך גם תחזית התשואה, וכאלו שבהן פרופיל הסיכון-תשואה שמרני. כזו היא אסטרטגית ה-Core, ליבה. מדובר בנכסים שמספקים תזרים גבוה יחסית לאורך חיי ההשקעה, למשל בשוק יציב, שהמחירים בו עולים בהתמדה. בהשקעות מסוג זה, הנכס משביח באופן טבעי, גם ללא התערבות משמעותית של מנהלי ההשקעות, והערך המוסף מושג מניהול יעיל ובחירה בשוק יציב וצומח.
בעידן של ריבית גבוהה יותר ותנודתיות מאקרו כלכלית, השקעות Core נבחנות גם דרך יציבות התזרים בפועל, איכות הדיירים, עומק שוק השכירות באזור ורמת המינוף. דגש מיוחד ניתן כיום ליחס כיסוי החוב, לתרחישי רגישות לעלייה נוספת בריבית וליכולת של הנכס לשמור על תפוסה גם בתקופות של האטה כלכלית.
אסטרטגיה שבה המנהל פעיל באופן אקטיבי בהשבחה, היא של Value Add, או הוספת ערך. כאן באים לידי ביטוי המומחיות, הניסיון והידע של מנהלי ההשקעות, שיכולים לנקוט אמצעים שונים כדי להעלות את ערך הנכס, למשל, לשדרג את יחידות הדיור והמתקנים, להעלות את התפוסה, או לשפר את תנאי המימון.
בשנים האחרונות, על רקע אינפלציה ועליית עלויות תפעול, השבחת נכסים מחייבת ניהול מדויק יותר של הוצאות, ניתוח עומק של היצע מתחרה באזור והבנה של יכולת השוק לספוג עליית דמי שכירות. לא כל תוכנית השבחה תיאורטית מתורגמת בפועל לעלייה ריאלית בהכנסות, ולכן חשובה בחינה שמרנית של ההנחות.
בפרופימקס, תהליך קבלת ההחלטות כולל בחינה רב שכבתית:
אם בין 2010 ל-2016 ואף עד 2019, סביבת הריבית הנמוכה אפשרה למשקיעים רבים לרכוש נכסי מולטי פמילי ללא ניסיון והתמקצעות ועדיין להרוויח, הגמה היום שונה לגמרי ודורשת ממנהלי ההשקעה לבחון את סביבת המאקרו, לרבות ריבית, אינפלציה, מגמות תעסוקה והגירה פנימית בין מדינות בארה”ב.
בפרופימקס אנו לא מסתפקים בכך וצוללים לרמת המיקרו עם בדיקה מעמיקה של סביבת הנכס, בכללה האם קיימת צמיחה יציבה ומשמעותית באזור, מה קרה לנכסים בו בתקופות משבר כגון הקורונה והעלאות הריבית של השנים האחרונות, ועד כמה האזור התאושש.
זאת ועוד, ניתוח שיעור האבטלה המקומי ביחס לממוצע הארצי, בחינת כניסת מעסיקים גדולים לאזור ופיתוחי תשתית מתוכננים.
לדוגמה, באזורים שבהם נפתחים קמפוסים של חברות טכנולוגיה, מרכזים לוגיסטיים או מתקני תעשייה מתקדמים, נרשמת לעיתים צמיחה בביקוש לדיור להשכרה מצד עובדים ברמות שכר שונות.
לעיתים רכישת נכס מולטי פמלי בפרופיל אסטרטגיית Value Add, ייצר נכס Core לאחר שבוצעו שדרוגים והתייצבה תפוסה גבוהה בנכס. תהליך כזה טומן בחובו פוטנציאל למכור את הנכס בתשואה גבוהה משיעור ההיוון ברכישה .
בימים אלו, השקעות מולטי פמילי מחייבות בחינה מקיפה וזהירה אף יותר מבעבר. סביבת ריבית גבוהה, תנודתיות בשוקי ההון ואי ודאות גיאו-פוליטית מחייבות ניתוח שמרני, בדגש על איכות הנכס, עומק השוק המקומי ויכולת העמידה של ההשקעה גם בתרחישים מאתגרים.
האם תמיד נכון להשקיע בסקטור המולטי פמילי?
לאחר המשבר של 2008 נהנה סקטור המולטי פמילי מתמחור אטרקטיבי במיוחד. בשנים 2020 עד 2021 נרשמו עליות חדות בשווי נכסים, בין היתר על רקע ריבית נמוכה במיוחד, ביקוש גובר לדיור להשכרה ותנאי מימון מקלים. החל מ-2022, העלאות הריבית האגרסיביות של הבנק במרכזי של ארה”ב, הפדרל ריזרב, שנעשו במטרה לבלום את האינפלציה, הובילו לעלייה חדה בעלויות המימון, לירידה בנפחי העסקאות ולתיקוני שווי במספר שווקים, בעיקר בנכסים ממונפים ברמות גבוהות.
במהלך 2024 ו-2025 השוק החל להתייצב בהדרגה, כאשר קצב האינפלציה התמתן והריבית התייצבה ברמות גבוהות יחסית לעשור שקדם לכך. נכון להיום, סביבת ההשקעה מאופיינת בגישה שמרנית יותר מצד בנקים ומשקיעים, בדגש על איכות הנכס, רמות מינוף מתונות, תזרים יציב ויכולת עמידה גם בתרחישים מאתגרים. במקביל, באזורים המאופיינים בצמיחה דמוגרפית ותעסוקתית נמשכת, הביקוש לדיור להשכרה ממשיך לתמוך בסקטור המולטי פמילי (Multifamily), גם בסביבה כלכלית מורכבת יותר מזו שהייתה בעשור הקודם.
שאלות ותשובות
מהו נכס מולטי פמילי?
נכסי Multifamily הם בניינים או קומפלקסים של מספר מבנים שמוגדרים כנכס אחד במתחם אחד. נכסים מסוג זה מושכרים לדיירים שונים ומצויים בבעלות מאוחדת. גודל מתחם נכסים אלו אינו קבוע ומשתנה בין נכס לנכס, אך על פי רוב הם כוללים מאות יחידות דיור. יש מתחמי מולטי פמילי בהם היחידות מרוכזות בבניין אחד, ויש מתחמי מולטי פמילי שכוללים מספר בניינים. למתחמים אלו נלווה ניהול מרכזי שאמון על תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות ובעיות שונות בנכסים. ברוב מתחמי המולטי פמילי הדיירים נהנים ממתקנים אטרקטיביים שונים, כמו: מסעדות, לובי ושומר, חדרי כושר, בריכת שחייה, חדרי עבודה משותפים ועוד.
מהם היתרונות בהשקעה בסקטור המולטי פמילי?
קיימים מספר יתרונות בהשקעה בנכסי מולטי פמילי. יתרון אחד הוא שהפיזור מהווה חלק אינטגרלי מההשקעה. כלומר, אין מדובר בנכס אחד, שהרי מדובר במאות יחידות דיור ולכן בכל תקלת תחזוקה יקרה או בעיות השכרה זמניות למשל באחת היחידות או בכמה מהן, הסיכון יורד, שכן מרבית המתחם ממשיך לתפקד כרגיל. יתרון נוסף הוא העמידות היחסית של נכסי מולטי פמילי בתקופות שפל ובזמנים מאתגרים כלכלית. ראינו כי בזמני משבר הסקטור חווה מעברי דירות למגורים זולים יותר או ההיפך, דיירים שבחרו לנצל את ירידת המחירים למגורים משודרגים. בשני המקרים, שני סוגי שוכרים אלו ימצאו את הפתרון במתחמי מולטי פמילי. יתרון נוסף קשור למעברים בין מקומות עבודה שכיום, בניגוד לעבר, נעשים בקלות ובאופן תדיר יותר. עבור משפחות ויחידים שמשנים את מקום העבודה שלהם, מתחמי המולטי פמילי מהווים פתרון מצויין שכן לרוב הם ממוקמים בסמוך למרכזי תעסוקה ראשיים, ובכך מאפשרים את אותה ניידות וגמישות הנדרשת בשינוי תעסוקתי.
למי מתאימה השקעה במולטי פמילי?
סקטור המולטי פמילי מאופיין בשני אלמנטים מרכזיים וחיוניים מאוד: יציבות יחסית, גיוון ופיזור. על כן, השקעה בסקטור זה מתאימה לכל משקיע אשר רוצה לכלול השקעה בנדל”ן בחו”ל כחלק מהקצעת ההון שלו.
אילו אפשרויות השקעה קיימות בסקטור המולטי פמילי?
ההשקעה בסקטור נחלקת לשלוש אסטרטגיות מרכזיות, Core, או ליבה, Value Add, או העלאת ערך ופיתוח, Development.
ליבה – Core: באופציה זו, הנכסים לאורך חיי ההשקעה מספקים תזרים יחסית שמרני, לדוגמה בשוק יציב שעבר תקופת צמיחה שבו עליית המחירים תהיה שמרנית. במקרה זה התשואה תהיה שמרנית יותר והנכס זקוק למעט ניהול אקטיבי.
אפשרות נוספת היא נקיטה באסטרטגיה של הוספת ערך – Value Add. כאן, מנהלי ההשקעות מביאים לידי ביטוי את הניסיון, המומחיות והידע ומרכזים את מאמציהם בשיפור והעלאת ערך הנכס על ידי מהלכים שלהעלאת תפוסה, שדרוג רמת המתקנים או היחידות, שיפור תנאי המימון ועוד.
האסטרטגה השלישית בסקטור היאפיתוח. זוהי האסטרטגיה בעלת פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר, אך גם רמת הסיכון הגבוהה ביותר. במסגרת אסטרטגיה זו ההשקעה מבוצעת בפרויקט המצוי בשלבי ייזום או הקמה, החל מרכישת הקרקע ועד להשלמת הבנייה ואכלוס הנכס. במקרים האחרים, היזם רוכש נכס בשימוש אחר, כמו בניין משרדים, ומסב אותו לבניין מגורים. הצלחת ההשקעה תלויה בין היתר ביכולת היזם לעמוד בלוחות הזמנים, בתקציב הבנייה, בקבלת האישורים הנדרשים ובמצב שוק הנדל”ן בעת השלמת הפרויקט. כאשר הפרויקט מתבצע באזור בעל ביקוש גבוה ובניהול מקצועי, הוא עשוי לייצר השבחת ערך משמעותית כבר עם השלמתו ולהימכר כנכס מניב ומיוצב.
למה חשוב לשים לב כאשר משקיעים במולטי פמילי?
בהשקעה במולטי פמילי חשוב לבחון לא רק את הנכס עצמו, אלא גם את סביבת ההשקעה כולה. יש להתייחס למיקום הנכס, מגמות ההגירה לאזור, שיעורי התעסוקה, רמות השכר, היצע הבנייה החדשה ותחרות מצד מתחמים סמוכים. בנוסף, חשוב לבחון את רמת התפוסה בפועל, איכות הדיירים, מבנה חוזי השכירות ויכולת הנכס לשמור על תזרים יציב גם בתקופות מאתגרות.
בסביבת הריבית הנוכחית, יש חשיבות גבוהה במיוחד למבנה המימון, לרמת המינוף וליכולת לעמוד בהחזרי החוב גם במקרה של עלייה בהוצאות או ירידה זמנית בתפוסה. כמו כן, מאחר שחוזי שכירות במולטי פמילי הם לרוב קצרי טווח, קיימת אפשרות לעדכן את דמי השכירות בהתאם לתנאי השוק, אך יש לבחון בזהירות האם השוק המקומי אכן מסוגל לספוג עלייה כזו.
לבסוף, חשוב לבחון את איכות מנהל ההשקעה והשותפים המקומיים. ניסיון, מומחיות תפעולית, היכרות עם השוק המקומי ויכולת לבצע בדיקות נאותות מעמיקות הם גורמים משמעותיים בהצלחת ההשקעה, במיוחד בתקופה שבה סביבת המאקרו מחייבת ניהול שמרני, סלקטיבי ומקצועי יותר.
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי נפרד ועצמאי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח– 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
