שוק המגורים בארה”ב מתמודד עם מחסור מבני במוערך בכ-4 מיליון יחידות דיור. הפער הזה אינו רק נתון מאקרו, אלא כוח שוק משמעותי שממשיך לתמוך בביקוש ארוך טווח למגורים להשכרה, ובעיקר לפרויקטי מולטיפאמלי. במקביל, הפער הגדול בין העלות החודשית של בעלות על דירה או בית לבין עלות השכירות מניע משקי בית רבים להישאר בשוק השכירות לאורך זמן, גם באזורים בעלי הכנסה גבוהה ובשווקים שנהנו בעבר מביקוש חזק לרכישת בתים.
אבל הביקוש לבדו אינו מספיק כדי להפוך פיתוח של פרויקט מגורים להשכרה להשקעה רווחית. בשנים האחרונות, יזמים ומשקיעים בארה”ב מתמודדים עם סביבת ביצוע מורכבת: עלויות בנייה שעלו בעקבות האינפלציה, עלויות מימון שהכבידו בעקבות הריבית הגבוהה, ותהליכי אישור מקומיים שיכולים להפוך גם פרויקט נכון כלכלית לאתגר תכנוני ופיננסי. לכן, במקרים רבים, כדי לאפשר פיתוח חדש או פיתוח מחדש של נכסים למגורים להשכרה, נדרש חיבור בין ההון הפרטי לבין האינטרס הציבורי.
כאן נכנס לתמונה מודל ה-PPP, שותפות ציבורית-פרטית. רשויות מקומיות ומדינות בארה”ב מבינות שהשוק הפרטי לבדו לא תמיד מסוגל לספק את היקף הדיור הדרוש, ולכן הן יוצרות מנגנונים שמטרתם להפוך פרויקטים חיוניים לכלכליים יותר: מענקים, תמריצי מס, מסלולי אישור מואצים, שימוש בקרקע או בתשתיות ציבוריות, ולעיתים גם פתרונות חניה ותשתיות משלימות. עבור המשקיע, מדובר במרכיב שיכול לשנות מהותית את פרופיל הסיכון והתשואה של העסקה.
אבל היתרונות האלה אינם פתוחים לכל אחד. PPP דורש היכרות עמוקה עם השוק המקומי, הבנה של סדרי העדיפויות של הרשות, ניסיון מול גופי התכנון, אמון שנבנה לאורך שנים ויכולת להציג פרויקט שמשרת גם את המשקיעים וגם את הציבור. לכן, בעסקאות כאלה, איכות השותף המקומי הופכת לאחד הגורמים הקריטיים ביותר להצלחה.
שתי השקעות של פרופימקס Bethesda Towers, במרילנד ו-The George באינדיאנה, ממחישות היטב את היתרון הזה. בשני המקרים, פרופימקס לא הסתפקה בזיהוי נכס או פרויקט עם פוטנציאל נדל”ני. היא זיהתה גם את המערכת המקומית שמסביבו, את האינטרס הציבורי שתומך בו, ואת השותפים המקומיים שמסוגלים להפוך רגולציה, תמריצים וקשרים עם הרשויות לערך ממשי עבור המשקיעים.
בהשקעה הזו, השותף האסטרטגי של פרופימקס, Denton Floyd, ארגן את מבנה ההון כך שהשותפות הציבורית-פרטית מתבטאת באופן ישיר במבנה כאשר הזרמה ציבורית של מיליוני דולרים שאינם דורשים החזר הקטינו הן את החוב והן את ההון העצמי בעסקה, ללא פגיעה בתשואות העתידיות. במילים אחרות, מודל PPP מאפשר לתושבים ליהנות מדמי שכירות נגישים יותר, ללא פגיעה בתשואות עתידיות. מעבר לכך, עיריית Clarksville צפויה להעמיד חניון במסגרת חוזה חכירה ארוך טווח בעלות של דולר אחד לשנה, הכולל 301 מקומות שישמשו הן את The George והן את הציבור. זהו ביטוי קלאסי ל-PPP, העיר מקבלת חניה ציבורית, מגורים חדשים ופיתוח כלכלי, והיזם מקבל פתרון תפעולי שמחזק את היתכנות הפרויקט.
ב-Bethesda Towers הדוגמה שונה אך העיקרון דומה. זהו מתחם משרדים הכולל שלושה מבנים במרכז Bethesda, מרילנד, בשטח כולל של כ-53,000 מ”ר. הנכס ממוקם במרחק של כחצי קילומטר מתחנת המטרו של Bethesda וקצת פחות מקילומטר מקניון Bethesda Row. מיקום זה מציב את הנכס באזור נגיש במיוחד ובעל חשיבות אסטרטגית, עם פוטנציאל ארוך טווח משמעותי למיצוב מחדש או לפיתוח מחדש.
ההזדמנות אינה מסתכמת רק בבעלות על מתחם משרדים קיים. החשיבות של Bethesda Towers נובעת מהיקף הנכס, מהמיקום המרכזי שלו, מהנגישות התחבורתית ומהפוטנציאל שלו להתפתח לאורך זמן בהתאם לשינויים בתנאי השוק ולצרכים המקומיים. בשוק שבו הביקוש למשרדים משתנה, ורשויות מקומיות מתמקדות יותר ויותר ביצירת סביבות עירוניות יעילות ופרודוקטיביות יותר, המבוססות על עירוב שימושים, נכס בסדר גודל ובמיקום כזה דורש יותר מהון זמין בלבד. הוא דורש מומחיות מקומית, ניסיון בפיתוח ויכולת לנווט תהליכי תכנון וסדרי עדיפויות מוניציפליים אשר מביאה לשולחן שותפתה האסטרטגית של פרופימקס, Roadside.
כאן איכות השותף המקומי הופכת לקריטית. משקיע מתוחכם חייב להבין לא רק את הבסיס הפיננסי של הרכישה, אלא גם את ההקשר הרגולטורי, את מפת בעלי העניין המקומיים, את מסלולי הפיתוח מחדש האפשריים ואת התזמון הנדרש כדי לייצר ערך חבוי. בנכס כמו Bethesda Towers, יצירת הערך תלויה בזיהוי השימוש ארוך הטווח המתאים ביותר למתחם בקידום האסטרטגיה הזו בתיאום עם הסביבה המקומית
המשותף לשתי ההשקעות הוא השילוב בין ניתוח מקצועי של ההשקעה, עם בחינה של שיקולים נוספים כמו מערכת התמריצים המקומית, איכות השותף המקומי ועומק הקשרים שלו עם הרשויות, יכולת הביצוע וההתאמה בין האינטרס הציבורי לבין התשואה למשקיעים.
בעולם שבו רגולציה, תכנון ותמריצים ציבוריים קובעים לא פחות ממיקום ומחיר, לפרופימקס יש יתרון ברור: היכולת לזהות שותפויות שמייצרות ערך לפני שהשוק הרחב מבין אותו.
