פרופימקס השקיעה ברכישת נכס מולטי פמילי (Multifamily) The Maddox , ביוסטון, טקסס, ה-MSA החמישי בגודלו בארה”ב. הנכס כולל 326 יחידות דיור ונבנה בשנת 2019. הנכס נרכש במחיר הנמוך מעלות ההחלפה, כלומר העלות לבנות נכס דומה חדש, מקרן הנמצאת בסוף חייה ופועלת למימוש הנכסים שנותרו.
הנכס ממוקם בסמוך למרכזים רפואיים מובילים ולבתי ספר איכותיים, באזור הנהנה מצמיחה מואצת בתחומי הבינה המלאכותית והייצור המתקדם. מגמות אלו תומכות בביקוש גובר למגורים מצד אוכלוסייה איכותית, עובדת ובעלת הכנסה גבוהה.
ההשקעה בנכס מעניקה חשיפה נדל”נית לצמיחת סקטור ה-AI, הנהנה מהשקעות עתק בתשתיות ובפעילות עסקית ביוסטון מצד חברות מובילות, אך ללא הצורך להיחשף לעלויות הכניסה הגבוהות הכרוכות בהשקעה ישירה בחברות הטכנולוגיה עצמן. במקום זאת, מדובר בהשקעה בנכס מגורים המשרת את כוח העבודה ואת הכלכלה המקומית המתפתחת סביב מוקדי הצמיחה המרכזיים.
השקעה זו היא חלק מהפורטפוליו של קרן ההשקעות מומנטום, CIP VII, ושל קרן Profimex CircleOne VI אשר השקיעה עד כה ב-27 השקעות שבהן סך השווי הנכסי הוא כ-1.8 מיליארד דולר. פורטפוליו הנכסים של הקרן כולל 2,022 יחידות מולטי פמילי, 4.7 מיליון רגל רבוע של שטחי תעשייה ולוגיסטיקה ו-376 אלף רגל רבוע של שטחים מסחריים. השקעות אלו הן תחילת הדרך להשגת פיזור רב-ממדי, שהוא מיתרונותיה הבולטים של קרן ההשקעות.
עסקה זו היא חלק מהאסטרטגיה של פרופימקס בתחום המולטיפמילי, ששמה דגש על מינוף מתון ותוכניות השבחה המתמקדות בהתאמת המוצר לשוק באמצעות שיפורים תפעוליים ואסתטיים. במקביל, פרופימקס שומרת על גמישות באסטרטגיית היציאה, במטרה לנצל שיפור עתידי בתנאי השוק וחזרה של ביקוש מוסדי.
אין “שגר ושכח”, למנהל תוכנית השקעות הון והשבחת הנכס
בנוסף לטיפול באי-יעילות תפעולית של מנהל הנכס היוצאים, פרופימקס ושותפתה המקומית מתכוונים לבצע תוכנית השקעות הון, Capex, בהיקף של כ-975 אלף דולר. באמצעות רענון צבע חיצוני ופיתוח נופי, וכן שיפור המועדון וחללי השירותים המשותפים, אנו נמקם את הנכס באופן תחרותי יותר מול נכסים דומים בשוק ויפעל ליצירתערך נוסף.
היצע השיא לדירות בשכירות מאחורינו, מה שסולל את הדרך להתייצבות תת-השוק
לאחר שיא מסירות לשכירות נטו של 2,617 יחידות דיור בתת-השוק בשנת 2024, תחזית המסירות נטו לשלוש השנים הבאות עומדת על 881 יחידות בשנת 2026, 360 יחידות בשנת 2027, ו-0 יחידות בשנת 2028, לפי CoStar ו-RealPage ברדיוס של 5 מייל.
שיא השלמות ההיצע החדש של נכסי מגורים להשכרה נמצא מאחורינו, ומצב זה סולל את הדרך להתייצבות תת-השוק. אחרי תקופה שבה ההיצע החדש היה גבוהה מהביקוש בשוק והוביל לירידה בדמי השכירות הממוצעים בשוק, נכסים בסביבת הנכס המצויים כיום בשלבי ההשכרה הראשונית (Lease Up), ובבנייה, צפויים להגיע להתייצבות עד סוף שנת 2028, ולתמוך במכירת הנכס בשוק מיוצב בשנת 2029 ובהתאם לתוכנית העסקית.
כאשר אין קרקע בקרבת The Maddox המיועדת לפיתוח מולטיפמילי, וההיצע ירד בכ-86% לפי חברת המחקר CoStar, קיימת הזדמנות להביט מעבר לחולשה קצרת הטווח בשוק, בזמן שהשוק מתייצב.
מיקום מרכזי בקייטי ותשתית ביקושים חזקה
The Maddox ממוקם באופן מרכזי בקייטי, ונהנה מגישה מיידית לכ-590 אלף משרות ברחבי מערב יוסטון, לשירותי בריאות מוסדיים ברמה גבוהה, לבתי ספר בדירוג A, ולמרכזי קמעונאות מובילים. זאת יחד עם נתונים דמוגרפיים אטרקטיביים, הכוללים צפי לעלייה באוכלוסייה של כ-7% עד שנת 2030, ו-52% ממשקי הבית המשתכרים 100 אלף דולר ומעלה לפי Katy EDC. יסודות אלו הופכים את קייטי לאחד מתתי-שווקי המולטי פמילי האטרקטיביים ביותר ביוסטון, עם פוטנציאל לצמיחה מתמשכת ולשימור הון.
הנכס צפוי ליהנות מצמיחה עודפת בשכר הדירה, על רקע ספיגת השוק שנותרת חזקה וההיצע החדש שהולך ומתמתן. לראייה, תת-השוק היווה 20% מסך הספיגה ביוסטון ב-12 החודשים האחרונים, למרות שהוא מהווה רק 5% מסך מלאי הדיור ביוסטון.
מחיר כניסה אטרקטיבי באזור הנהנה מצמיחה
עסקת The Maddox מאפשרת למשקיעי פרופימקס חשיפה לנדל”ן מגורים באזור הנהנה ממגמות צמיחה מבניות, ובראשן התרחבות ייצור מתקדם ותשתיות הקשורות ל-AI ביוסטון ובקייטי.
זוהי השקעה בנכס נדל”ן איכותי, חדש יחסית, במחיר הנמוך מעלות ההחלפה, באזור שבו צמיחת טכנולוגיה, ייצור מתקדם, בריאות, תעסוקה איכותית ודמוגרפיה חזקה צפויים לתמוך בביקוש מתמשך למגורים.
השילוב בין מיקום חזק, ירידה משמעותית בהיצע העתידי, תוכנית השבחה ממוקדת, שותף מקומי מנוסה, ורקע מאקרו-כלכלי של התרחבות תעסוקתית סביב תעשיות AI וייצור מתקדם, יוצר תזה נדל”נית ברורה: השקעה במגורים הנהנים מהצמיחה של AI, מבלי לשאת את הסיכון של כניסה להשקעה במכפילים ותמחור שיא.
השותפות עם Atlas והעסקה הראשונה The Maddox
פרופימקס, המתמחה בהשקעות בסקטור המולטיפאמילי בארה”ב לצד שותפים אסטרטגיים מקומיים מובילים, החלה בשיתוף פעולה עם Atlas Real Estate Partners, חברת השקעות וניהול נכסי מולטיפאמילי המתמקדת בדרום-מזרח ארה”ב.
אטלס, שנוסדה בשנת 2009, פועלת בתחום השקעות המולטיפמילי ומתמקדת באסטרטגיית value-add, תוך איתור נכסים איכותיים בשווקים בצמיחה, שבהם ניתן לייצר ערך באמצעות ניהול אקטיבי והשבחות ממוקדות. מאז הקמתה ביצעה החברה השקעות בהיקף של כ-1.8 מיליארד דולר, רכשה או פיתחה יותר מ-10,000 יחידות דיור, והשלימה מעל 50 עסקאות.
אסטרטגיית ההשקעה של Atlas מתמקדת באיתור תת-שווקים בצמיחה, הנתמכים בגורמים מבניים כגון ביקוש יציב, ספיגה חיובית ושיפור בתפוסות, לצד פוטנציאל לצמיחה ארוכת טווח בשכר הדירה. החברה שואפת לייצר תשואות מיוצבות, תוך שמירה על גמישות להתמודדות עם תנודתיות בטווח הקצר. כגוף הפועל בשוק ה- Middle Market, Atlas מתעדפת השקעות שבהן קיימת רמת ודאות גבוהה יחסית ומבנה עסקאות הכולל גם הגנה בתרחישי קיצון.
בצד הביצועי, אטלס שמה דגש על מינוף מתון, חוב בריבית קבועה ותוכניות השבחה המתמקדות בהתאמת המוצר לשוק באמצעות שיפורים תפעוליים ואסתטיים. במקביל, החברה שומרת על גמישות באסטרטגיית היציאה, במטרה לנצל שיפור עתידי בתנאי השוק וחזרה של ביקוש מוסדי.
שיתוף הפעולה בין פרופימקס ל-Atlas משקף אסטרטגיה המתמקדת ברכישת נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים, תוך דגש על שווקים בעלי פוטנציאל צמיחה, השבחה תפעולית וניהול זהיר של סיכונים. עסקת The Maddox מהווה את יריית הפתיחה לשותפות בין הצדדים, וממחישה את המיקוד בנכסים חדשים יחסית, במיקומים מבוקשים, עם פוטנציאל ליצירת ערך בתקופת שוק מאתגרת.
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח– 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
