הסקר השנתי של פורום המחקר של Association of Foreign Investors in Real Estate – AFIRE, מצביע על ניו יורק וברלין כמרוויחות הגדולות מהברקזיט ועל פריחת ההייטק והמסחר המקוון שמשפיעים על סדרי עדיפות המשקיעים.
22.02.2017 11:17
מזה 25 שנה עורך פורום המחקר המוביל בעולם לנדל”ן של ארגון AFIRE, סקר מקיף בין 200 חבריו הפרושים ב-22 מדינות. חברי AFIRE נמנים על המשקיעים המוסדיים הגדולים בעולם המחזיקים בנכסי נדל”ן בינלאומיים בשווי של שני טריליון דולר או יותר. לישראל יש נציגות בדירקטוריון הארגון, ואחד החברים בו הוא אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס, שסייע לקיים ראיון טלפוני עם מנכ”ל AFIRE, ג’ים פטגטר, לרגל פרסום הסקר השנתי.
הסקר שנערך ברבעון הרביעי של 2016, הצביע על ארה”ב כיעד בולט להשקעות בשנה הקרובה, כאשר 95 אחוז מהמשיבים הצהירו כי ישמרו או יגדילו את השקעותיהם בשנת 2017 בנדל”ן בארה”ב. אחרי ארה”ב ניצבת גרמניה, ובעיקר ברלין, כיעד השקעה בולט. הסקר גם הצביע על מגמת עליית הביקוש לנכסי תעשייה נוכח המשך הגידול במגמת המסחר המקוון בעולם.
ניו יורק ממשיכה להיות מבוקשת. ברלין ולונדון מיד אחריה
לפי הסקר, ניו יורק ממשיכה לשמור על מקומה זו השנה השביעית, כעיר המבוקשת ביותר בארה”ב בקרב משקיעים זרים, והעיר המבוקשת ביותר בעולם מזה שלוש שנים ברציפות (עם ניקוד של 21%). אחריה נמצאת ברלין (12%), לונדון (11%), לוס אנג’לס (6%) וסן פרנסיסקו (5%). הירידה של לונדון בדירוג הערים הגלובליות למקום השלישי, כביטוי לברקזיט, בולטת לאחר שבחמש השנים האחרונות דורגה ראשונה או שנייה. גם וושינגטון התדרדרה בצורה בולטת ועקבית: עד לפני חמש שנים העיר דורגה במקום ה-3 בעולם כיעד השקעה בקרב משקיעים זרים, אולם מאז שנת 2013 היא נעדרת מרשימת חמש הערים המבוקשות בעולם, והשנה היא דורגה במקום ה-15 בלבד.
הסקר בודק גם את הערים המובילות בארה”ב: חמש הערים המובילות כיעד השקעה בקרב המשקיעים הזרים, הן ניו יורק, לוס אנג’לס, בוסטון, סיאטל וסאן פרנסיסקו. ג’ים פטגטר, מנכ”ל AFIRE, מסביר על הסיבות שהביאו למגמות שתוארו לעיל: “וושינגטון התדרדרה כי היא נעשתה יקרה מאוד ואין בה הרבה נכסים פנויים. כיום קשה ויקר מאוד לקנות נכס במרכז האורבאני. בעל הבית הגדול ביותר בעיר היא הממשלה שמשפיעה על הביקושים בכמה דרכים: ראשית היא הובילה לירידה בביקוש למשרדים בעלי חלל פתוח (Open Space) ולטובת נכסים שבהם משרדים סגורים. שנית, כדי לחסוך כסף קיימת מגמה לפיה משרדי הממשלה עוברים לבניינים בבעלות המדינה ולא בשכירות, וסוכנויות רבות אף עברו לבסיסים צבאיים ועזבו נכסים מסחריים. מגמה שונה נרשמה בערים כמו סיאטל ובוסטון שעלו בדירוג: בערים אלו יש גידול במספר חברות ההיי-טק שהגיעו והחלו לפעול בהן וזקוקות למשרדים, והן בתורן גם מושכות אחריהן כוח אדם תוסס שמגדיל את הביקושים. בוושינגטון אין אנרגיה כזו, ומסורתית אנשים צעירים מגיעים לעיר כדי לעבוד עבור הממשלה. אין מקורות צמיחה אחרים שיכולים לעורר את הביקושים”.
ארה”ב תחילה, אבל לא בטוח שגם אחר כך
במונחים של יציבות וביטחון בהשקעות נדל”ן, הברקזיט בא לביטוי גם ברמת המדינה: בריטניה דורגה רק במקום החמישי מבין מדינות העולם (3% מקולות המשיבים לסקר) כיעד השקעה מועדף. קדמו לה בפער גדול ארה”ב (60%) וגרמניה (19%), ואחריהן קנדה (7%), ואוסטרליה (4%). ארה”ב דורגה על ידי המשקיעים ראשונה ובפער גדול גם במונחים של פוטנציאל תשואה על הנכסים בעקבות עליית שווי השוק עם 47% מקולות המשיבים לסקר. הם הצביעו על צמיחה כלכלית בת קיימא, חוזקו של שלטון החוק, שקיפות וביטחון כללי בהשקעה כמקורות עוצמה. אחריה הגיעה ברזיל (14%), גרמניה ובריטניה (7%) ואוסטרליה (5%). “לדעת למעלה ממחצית המשיבים לסקר, הברקזיט פועל לטובת הסטה של הון להשקעה בארה”ב ותהיה לו השפעה חיובית על מחירי הנדל”ן”, מסביר פטגטר.
למרות כוונות ההשקעה בארה”ב, שליש (33%) מהמשיבים טענו שהם יותר פסימיסטים מאשר בשנה החולפת לגבי כיוון השוק במדינה. 60% טענו שאין שינוי בעמדתם ביחס לשנה שעברה, ורק 6% חשו אופטימיים יותר: “קיימת אי וודאות בנוגע לממשלה החדשה בוושינגטון, כמו גם לגבי שערי הריבית, ולכן אין פלא שהמשקיעים מגלים זהירות. בעבר, המרווחים בין שער הריבית לתשואות היו נוחים יותר, ולכן כעת המשקיעים נדרשים לבצע ניתוח עמוק יותר לתנאי השוק, לגלות בררנות ולבחור את הנכסים בקפידה”, אומר פטגטר. מבין המדינות המתעוררות, סומנה סין על ידי 14% מהקולות של המשיבים כיעד שישקלו להשקיע בו, מקסיקו הגיעה למקום השני (13%), ברזיל (10%), הודו (8%), וצ’ילה (5%).
עלייתם של הנכסים התעשייתיים
נכסים תעשייתיים, בעיקר מחסנים לוגיסטיים ומרכזי הפצה, דחקו את בנייני המולטי פמילי (מקבצי דיור להשכרה) כסקטור השקעה מועדף בארה”ב בקרב המשקיעים הגלובליים שהשיבו לסקר (בשנה שעברה שני הסקטורים הגיעו למקום הראשון עם ציון זהה). נכסים תעשייתיים ומולטי פמילי הגיעו למקום הראשון והשני בדירוג המשקיעים (עם ציון של 4 ו-3.69 נקודות בהתאמה). אחריהם במקום השלישי נמצאים משרדים (2.98, עלייה של מקום אחד משנה שעברה), מסחר (2.7, ירידה של מקום אחד) ומלונות (1.72, ללא שינוי): “כפי שראינו במכירות חג המולד וסוף השנה, המסחר המקוון נמצא בשיא ומסיט השקעות לתחום המחסנים הלוגיסטיים ומרכזי ההפצה. חברות ענק כמו אמזון, וולמרט ואחרות נדרשות לספק את המשלוחים תוך יום או יומיים ולכן מקימות מחסנים קרוב לערים, ליד נתיבי תחבורה ומסילות רכבת, והדבר יוצר ביקושים חזקים לנכסים. המסחר האלקטרוני משפיע על הרגלי הקנייה בחנויות לרעה והמסחר המסורתי נמצא בירידה. הדבר בא לידי ביטוי בירידה בביקוש לנכסי מסחר שכן חנויות עוגן נסגרות. גם בתחום המשרדים אנו רואים פחות ביקוש למשרדים שכן השינוי בדרך שבה אנשים עובדים מצמצם את היקף המטרים הרבועים הנדרשים: כך למשל, פעם בכל משרד עורכי דין היה צורך בחללים משותפים ששימשו להקמת ספרייה וחדר עיון, ואילו כיום כל המידע נמצא ברשת ובמחשב דבר שמייתר את הצורך בשטח זה”, מסביר פטגטר.
בכל הקשור לאסטרטגיות ההשקעה, השקעות מסוג “ליבה” (Core) נותרו דומיננטיות בקרב המשקיעים הגלובליים, אולם למעלה ממחצית המשיבים טענו כי יגדילו בשנה הקרובה את השימוש בשתי אסטרטגיות השקעה אחרות: ערך מוסף (Value Added) ואסטרטגיית השקעה אופורטוניסטית (Opportunistic). הדבר יבוא לידי ביטוי בהקצאת ההשקעות בקרב מגוון גדול יותר של ערים שסומנו כבעלות פוטנציאל – כמו נאשוויל, פורטלנד, שארלוט, סאן אנטוניו, מדיסון ופיטצבורג שכן הן מייצגות מרכזים אורבניים קטנים יחסית עם צמיחה במספר המשרות וכניסה של צעירים אמידים.
ארגון AFIRE נוסד ב-1988 וחבריו מייצגים את מגזר השקעות הנדל”ן הגלובליות. חברות ב-AFIRE שמורה למנכ”לים ומנהלים בכירים בלבד. הארגון מספק פלטפורמת מידע וידע באמצעות מפגשים הנערכים בארה”ב ובאירופה, הדנים בנושאי מגמות שוק, חקיקה וסוגיות מיסוי כמו גם פרסומים מקצועיים וסקרים על מנת להבטיח שלמשקיעי נדל”ן זרים בארה”ב, כמו למקומיים, יהיה את כל המידע הדרוש והעדכני.
