המדריך המעשי
כמשקיעים ישראלים, בניית תיק השקעות נדל”ן בחו”ל היא עניין לא פשוט בשל הצורך להתגבר על פערי ידע והיכרות עם השוק, ניהול מרחוק ותזמון אופטימלי למימוש הנכס. בחירת מנהל ההשקעות המתאים יכולה לחסוך לנו זמן – וגם כסף
סיכום הכתבה ב-AI
ישראלים רבים בוחרים להשקיע בהשקעות נדל”ן בעולם, כדי ליהנות מעושר האפשרויות שמעבר לים. ואולם, הדרך לבניית תיק השקעות בנדל”ן בחו”ל אינה פשוטה, משלל סיבות כגון: המרחק הגיאוגרפי הגדול, איתור ההשקעה הנכונה על פי מיקום, דמוגרפיה ומאפיינים אחרים, ניהול הנכס לאחר הרכישה, מימושו בזמן המתאים, אי היכרות עם החוק והרגולציה המקומיים ועוד.
כאמור, בהשוואה לישראל, מבחר אפשרויות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל הוא אינסופי, כך שנדרש מחקר מעמיק כדי לאתר את ההשקעות המתאימות על פי פרמטרים כמו מיקום גיאוגרפי, סקטור ההשקעה, בפריפריה או במרכזי הערים, מבנה ההשקעה המתאים ועוד.
לא מעט משקיעים, במיוחד כאלה שעומד לרשותם הון משמעותי, בוחרים להשקיע בקרנות נדל”ן בעלות פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי כדי לחסוך מעצמם את הזמן והטרחה הכרוכים במחקר ומעקב מתמיד אחרי שוקי נדל”ן בעולם, ולייצר גיוון ופיזור המוריד את רמת הסיכון. נציין כי הכוונה היא בעיקר לקרנות פרייבט אקוויטי המתמחות בנדל”ן.
בפרופימקס מאמינים כי הגישה המומלצת ביותר לבניית תיק השקעות בנדל”ן בחו”ל היא השקעה בקרנות נדל”ן בכלל, ובקרנות הנדל”ן של פרופימקס בפרט, המתמחות בפיזור-על: פיזור זה מתאפשר הודות למנהלי השקעות שונים ברחבי העולם הנמצאים בשותפות אסטרטגית עם פרופימקס ומאפשרים למשקיעים פיזור השקעות וגיוון מקסימליים: פיזור מנהלי, סקטוריאלי (מתחמי מולטי פמילי, משרדים, לוגיסטיקה, מסחר ועוד), גיאוגרפי, סיכוני ועוד.
פיזור השקעות – קראו על אסטרטגיית ה”פיזור הרב מימדי”
בקרנות אלה, מנהל הקרן מרוויח על בסיס הצלחת הקרן – רק לאחר שהמשקיעים קיבלו חזרה את מלוא כספם וכן את התשואה השנתית המועדפת. כך נוצרת זהות אינטרסים בין מנהל ההשקעה לבין המשקיעים – מה שמעודד אותו להשקיע את מלוא מרצו בשיפור התשואה של הקרן, בלי להזניח את ההגנה על כספם של המשקיעים.
מהי רמת הסיכון המתאימה?
בייחוד כאשר משקיעים בחו”ל, קיימות רמות שונות של סיכון – ובהתאמה, גם רמת הסיכוי לרווח. רמת הסיכון בהשקעות נדל”ן נקבעת על פי השילוב בין האסטרטגיה לסוג הנכס ומיקומו. כך למשל, ישנן השקעות במתחמי מולטי פמילי, לצד השקעות בתחום המשרדים, קמעונאות, לוגיסטיקה, תעשייתי ועוד, כאשר כל אחת מהן מאופיינת ברמת סיכוי-סיכון שונה על פי אסטרטגיית ההשקעה: פיתוח, השקעות הוספת ערך או השקעות ליבה.
בבחירת קרן השקעות מתאימה, חשוב להביא בחשבון את רמת הסיכון המועדפת על ידי המשקיע. ישנם כאלה הבוחרים בנדל”ן ברמת סיכון גבוהה, בשאיפה ליהנות מתשואות גבוהות יותר.
עבור שונאי הסיכון, אחת האסטרטגיות המומלצות היא השקעה בעסקאות מסוג Value added- השבחה והוספת ערך. באסטרטגיה זו, פועלים להגדלת ערך הנכס ודמי השכירות שלו במטרה להגיע לתשואה גבוהה יותר. את המטרה הזו ניתן להשיג, למשל, באמצעות שיפור הניהול, שיפוץ הנכס, איתור שוכרים שישלמו שכר דירה גבוה יותר, העלאת שיעור התפוסה, שינוי תמהיל השוכרים ועוד – כל מה שישביח את הנכס. עם זאת, בעסקאות אלה קיים סיכון מסוים – למשל, כשמשקיעים כסף כדי להשביח את הנכס, או מגדילים את התלות בשוכר מסוים שמשלם דמי שכירות גבוהים.
באסטרטגיית השקעה נוספת הסיכון נמוך עוד יותר. זוהי אסטרטגיית Core, או ליבה, ובה בוחרים מראש נכסים מניבים שכבר יש להם תזרים מזומנים טוב. כאן הניהול הוא בעיקר בשימור הנכס, תפעול ואחזקה שלו, ולא בהשבחה.
עבור אוהבי הסיכון, ניתן לשקול עסקאות אופורטוניסטיות – שבהן משקיעים כספים רבים בנכסים כדי לפתח אותם, לשנות ייעוד, להוסיף תוספות בנייה ועוד, כדי להעלות באופן ניכר את ערך הנכס; בכל מקרה, גם בסוגי האסטרטגיות השונות קיימת שונות ברמת הסיכון בין השקעה להשקעה, ולכן חשובה התאמה ספציפית למשקיע.
באיזו אסטרטגיה לבחור?
לאחר שווידאתם שיש ברשותכם די כסף להשקעה בעלת פוטנציאל אמיתי – חשוב לנקוט באסטרטגיה שתמזער סיכונים במקביל להגדלת סיכויי התשואה.
בפרופימקס מאמינים כי הגישה המומלצת ביותר לבניית תיק השקעות בנדל”ן בחו”ל היא פיזור ההשקעות בין מנהלי השקעות שונים ובעלי ניסיון רב, סוגי נכסים מגוונים, מיקומים ואסטרטגיות השקעה שונות.
במטרה לענות על צורך זה, יצרה פרופימקס בעשרות שנות פעילותה בחו”ל, שותפויות אסטרטגיות עם מנהלי השקעות מתמחים ובעלי ניסיון והיסטוריית ביצועים מוכחת , אשר להם התמחות סקטוריאלית או גיאוגרפית מגוונת. התמחות זו מאפשרת לפרופימקס להרחיב את מניפת ההשקעות עבור לקוחותיה, כך שהתיק שלהם יכיל השקעות במיקומים ומסוגים שונים, להשגת פיזור השקעות אופטימלי.
עם מי עושים את ההשקעה?
ההון שלנו חשוב וכשבוחרים איפה להשקיע אותו, חשוב לעשות זאת לאחר סקר שוק מעמיק. כך למשל, אחד הפרמטרים החשובים שיש לבדוק הוא ביצועי החברה – אך לא רק אלה מהשנים האחרונות, בהן נרשמה גאות בשוק הנדל”ן. כדאי לברר גם כיצד הגנה החברה על כספי המשקיעים שלה בזמנים טובים פחות, כגון לפני ובזמן המשבר הכלכלי העולמי של 2008.
בפרופימקס, הפועלת כאמור יותר משני עשורים, מנהלי ההשקעות חוו על בשרם את המשבר הכלכלי של 2008 ותוצאותיו – ורכשו ניסיון שלא יסולא בפז בהתמודדות עם אירועים מסוג זה. את הניסיון הזה הם מיישמים עד היום, כאשר בכל החלטה של ועדת ההשקעות של פרופימקס, בודקים קודם כל את הסיכונים העלולים להיות טמונים בה – לפני הסיכויים, וניתן מקום רב לבחינת התסריטים הגרועים ביותר, כמו גם תסריטים כלכליים מגוונים אחרים, תוך שמירה מיטבית על כספם של הלקוחות.
בשורה התחתונה, מי שרוצה לבצע השקעות נדל”ן בחו”ל צריך לבחון היטב את הגוף איתו הוא מבצע את ההשקעה, מנהלי ההשקעה וההתנהלות האתית שלהם, היסטוריית הביצועים שלהם בנוסף להתאמה לסוג ההשקעה או הקרן.
תיק השקעות יעיל באופן כללי הוא תיק הבנוי מנכסים נזילים וסחירים בנוסף לנכסים לא נזילים, אלטרנטיביים, שאינם נסחרים – בהם אנו עוסקים. תיק השקעות צריך להיות מנוהל על ידי אנשי מקצוע על מנת להקטין את הסיכון ולמקסם את התשואה.
בתחום ההשקעות האלטרנטיביות יש כמה וכמה מסלולי השקעה. בפרופימקס מתמחים בנדל”ן גלובלי ואנרגיות מתחדשות. ההשקעות מתבצעות בקרנות ובהשקעות בודדות.
כשמשקיעים בנכסים לא נזילים תקופת ההשקעה היא בינונית עד ארוכה. חשוב להדגיש שהמשקיע במקרה זה צריך לחשוב על לפחות כ-5 שנים בהם כספו יהיה מושקע ברובו, למעט תשואה שוטפת שהנכס מניב והיא מחולקת למשקיעים. רמת הסיכון משתנה והמשקיע צריך לבחון היטב את פרופיל הסיכון/תשואה של ההשקעה או הקרן בה הוא מתכונן להשקיע. ההשקעות עם פרופימקס מתאפיינות בדרך כלל בפרופיל סיכון/תשואה נמוך יחסית עם מינוף לא גבוה.
