בעולם שבו אינפלציה עקשנית וחוסר ודאות לגבי עתיד הריבית הפכו לחלק מהנוף הכלכלי, משקיעים רבים המחפשים השקעות אלטרנטיביות והשקעה בנדל”ן מניב, מחפשים יציבות ומוכנים להקריב חלק מהתשואה הפוטנציאלית עבור ודאות. בתוך המציאות הזו, חוזרת לקדמת הבמה אחת מאסטרטגיות הנדל”ן הוותיקות והמוכרות ביותר בארה”ב ואירופה: חוזי שבהם הבעלים לא משתתפים בהוצאות בכלל, או Triple Net Lease, NNN.
מה זה בעצם NNN ולמה זה רלוונטי עכשיו
מקור: PRP Real Assets
בסביבה של אי ודאות, היתרון הזה הופך משמעותי. משקיעים אינם רק מחפשים תשואה, אלא גם יכולת לחזות אותה.
הקשר הישיר לאינפלציה
אחת הסיבות המרכזיות להתעניינות הגוברת ב-NNN היא האינפלציה העיקשת שמלווה אותנו מאז מגפת הקורונה, והרימה את ראשה עם הכרזת טראמפ על מלחמת המכסים של הממשל שלו. חלק מהחוזים כוללים מנגנוני הצמדה או עדכון תקופתי של שכר הדירה לאינפלציה, כך שהתזרים אינו נשחק באותה מידה כמו באפיקים אחרים.
במקביל, העובדה שהשוכר נושא בעלויות התפעול מגינה על המשקיע מפני עלייה בהוצאות, שהפכה בשנים האחרונות לאחד הגורמים המרכזיים לשחיקת תשואות בנדל”ן.
במילים אחרות, מדובר בנכס שמגלם מאפיינים של “תזרים דמוי אג”ח”, אך עם פוטנציאל שיפור לאורך זמן.
מי השוכרים ולמה זה קריטי
אחד המרכיבים החשובים ביותר בנכסי NNN הוא זהות השוכר.
לא כל חוזה זהה
גם בתוך עולם ה-NNN קיימים הבדלים משמעותיים בין חוזים שונים, כאלו עם הצמדה קבועה לעומת הצמדה למדד, חוזים עם אופציות הארכה וחוזים שבהם ישנה אחריות חלקית של המשכיר.
הבדלים אלה משפיעים ישירות על פרופיל הסיכון והתשואה. משקיעים מנוסים אינם מסתפקים בכותרת “NNN”, אלא בוחנים לעומק את תנאי החוזה.
לא כל חוזי ה-NNN שווים
חשוב להבדיל בין חוזי NNN שנחשבים Mission Critical, לבין חוזים מיושנים יותר. ההבדל המרכזי בין שתי האסטרטגיות טמון ברמת התלות של השוכר בנכס לעומת המטרה ארוכת הטווח של המשקיע. נכס Mission-Critical הוא “לב הפעימה” של העסק (כמו מטה חברה או מפעל ייצור), מה שמבטיח יציבות גבוהה וסיכון אפסי כמעט לעזיבת השוכר, שכן המעבר יהיה יקר ומורכב מדי עבורו. לעומת זאת, אסטרטגיית Legacy מתמקדת בשימור הון והעברתו לדורות הבאים; כאן מושם דגש על נכסים עם ניהול פסיבי ופשוט (כמו סניף בנק או בית מרקחת), הממוקמים במיקומי פרימיום (“Legacy Dirt”) ומאפשרים יצירת תזרים מזומנים יציב וירושה קלה לניהול, ללא קשר לזהות השוכר הספציפי.
מקור: PRP Real Assets
יתרונות לצד מגבלות
לצד היתרונות הברורים, יש גם מגבלות שחשוב לקחת בחשבון. ראשית, במקרים רבים, בתמורה לצמצום חוסר הודאות, המשקיע “משלם” בכך שפוטנציאל ההשבחה מוגבל יחסית. בניגוד לנכסים יזמיים או כאלו באסטרטגית Value Add, באסטרטגיה זו קשה להעלות את ערך הנכס, אפילו באמצעות ניהול אקטיבי.
שנית, הנכס תלוי בשוכר אחד או שניים. אם השוכר עוזב, עלול להיווצר פער תזרימי משמעותי.
בנוסף, בסביבת ריבית עולה, נכסים מבוססי תזרים עלולים להיפגע מבחינת תמחור, בדומה לאג”ח. ככל שהריבית תעלה, הערך של הנכס צפוי לרדת.
איפה זה פוגש את השוק הנוכחי
בשנים האחרונות, עם עליית הריבית והאטה בפעילות העסקית בחלק מהסקטורים, חלק מהשוכרים הפכו לרגישים יותר לשינויים כלכליים. עם זאת, עבור שוכרים חזקים, דווקא תקופה זו מאפשרת לחתום על חוזים בתנאים טובים יותר מבחינתם, מה שמייצר יציבות גם לבעלי הנכסים. התוצאה היא שוק שבו האיכות חשובה יותר מאי פעם: איכות השוכר, איכות המיקום ואיכות מבנה העסקה.
מה המשמעות של השקעות NNN עבור משקיעים ישראלים כשירים
עבור משקיעים ישראלים, נכסי NNN מציעים מודל השקעה יציב אשר דורש משמעת השקעה גבוהה. היכולת לייצר תזרים יציב, לאורך זמן, מהווה גיוון חשוב לשוק המקומי, במיוחד עבור מי שמחפש פיזור גיאוגרפי והפחתת תלות בכלכלה הישראלית. עם זאת, השקעה כזו אינה טריוויאלית. היא דורשת גישה לעסקאות, יכולת ניתוח שוכרים והבנה משפטית של חוזים מורכבים.
גישה לנכסים ולשותפים
עבור משקיעים שאינם פועלים ישירות בארה”ב או אירופה, עולה השאלה כיצד לגשת להשקעות מסוג זה. בשוק פועלים גופים המאפשרים חשיפה לנכסי NNN באמצעות שיתופי פעולה עם שותפים מקומיים. בישראל, פרופימקס מציעה מודל של בית השקעות שמציע למשקיעים פרטיים גישה ייחודית לשותפים אסטרטגים בארה”ב ומערב אירופה ובחינת עסקאות בסקטורים שונים, כולל נכסי מסוג זה. במודל כזה, הדגש אינו רק על הנכס עצמו, אלא על איכות השוכר, מבנה החוזה והיכולת לנהל את ההשקעה לאורך זמן.
לקחנו שני נכסים שרכשה פרופימקס במודל המדובר, ושמנו אותם אחד לצד השני. אומנם נכס אחד הוא מלון באנגליה, והשני הוא נכס תעשייתי במדינת ג’ורג’יה בארה”ב, אבל שניהם נכסים שבהם מרבית האחריות התפעולית, כולל העלויות הנלוות, עוברות לשוכר. ובכל זאת, יש ביניהם הבדל.
נכס מלונאי – לונדון, בריטניה
מלון בפרבר של לונדון המושכר לרשת Travelodge, הכולל כ-132 חדרים על פני שש קומות ושטח בנוי של כ-4,000 מ”ר. הנכס פועל מאז 2005 ועבר שיפוץ מלא בשנת 2014, והוא נהנה מביקוש מצד תיירות פנים בזכות קרבה לאטרקציות מרכזיות ואירועים בינלאומיים כגון ווימבלדון. חוזה השכירות בנוי במוד FRI, במסגרתו השוכר נושא במלוא עלויות התחזוקה והביטוח, כאשר דמי השכירות מתעדכנים אחת לחמש שנים בהתאם למדד המחירים לצרכן בבריטניה. נכון להיום שכר הדירה נמוך מרמת השוק, עם פוטנציאל לעלייה משמעותית בעדכון הקרוב בשנת 2027.
נכס לוגיסטי ותעשייתי – ג’ורג’יה, ארה”ב
נכס תעשייתי מסוג Class A בעיר Statesboro שבמדינת ג’ורג’יה, הכולל כ-10,400 מ”ר בנוי עם אפשרות הרחבה לכ-30,250 מ”ר. הנכס נבנה במודל build-to-suit ומושכר במלואו לחברת Hanon Systems, ספקית מערכות לתעשיית הרכב ולמפעל Hyundai הסמוך. חוזה השכירות כולל אופציות הרחבה לנכס, ומגלם מאפיינים של מודל NNN, עם שוכר תפעולי חזק ותזרים יציב.
מודלי שכירות מסוג NNN ו-FRI מבוססים על עיקרון דומה של העברת מרבית האחריות התפעולית לשוכר, אך נבדלים בהקשר ובמבנה: סיכום: חזרה לבסיס
בסופו של דבר, הפופולריות העולה של נכסי NNN אינה מקרית. היא משקפת חזרה של המשקיעים ליסודות: תזרים, יציבות וניהול סיכונים. בעולם שבו אי הוודאות גבוהה, לא כל משקיע מחפש את העסקה המבריקה ביותר. רבים מחפשים את זו שניתן להבין, לנתח ולנהל לאורך זמן.
ובמובן הזה, נכסי NNN מציעים בדיוק את מה שחלק מהשוק מחפש כיום: פחות הבטחות, יותר ודאות.
*הכתבה מבוססת על תרגום ותמצות של מאמר שפורסם בכתב העת המקצועי בענף הנדל”ן: AFIRE SUMMIT Issue 20 יחד עם הרחבה על נכסים שפרופימקס רכשה.
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח– 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
