מאת: אסף רוזנהיים
השקעות נדל”ן בחו”ל מציעות למשקיע אפשרות ייחודית לגיוון תיק ההשקעות באמצעות מיצוי הזדמנויות בשוק הנדל”ן העולמי ובפרט בשוק האמריקאי. שנת 2025 נפתחת עם צפי לשינוי נרחב בנוף ההשקעות: לאחר שנים מאתגרות של מדיניות כלכלית מרסנת אשר באה לידי ביטוי בעליית ריביות, ירידה בשווי נכסים, האטה בהתחלות בנייה וחוסר ודאות לגבי הכיוון של כלכלת ארה”ב, מבשילים התנאים להתאוששות בשוקי הנדל”ן.
נתוני הכלכלה האמריקאית מצביעים על צמיחה צפויה של 2% בשנת 2025, על שוק עבודה חזק ויציב ועל אינפלציה שמתמתנת, אך עדיין לא הגיעה ליעד 2% של הבנק המרכזי בארה”ב. תנאים אלה יוצרים סביבה חיובית למשקיעים המחפשים להרחיב את פורטפוליו ההשקעות הכולל שלהם ובפרט למשקיעי נדל”ן.
מגמות חוצות סקטורים בשוק הנדל”ן
על רקע ההתאוששת הצפויה בשנת 2025, מתחילים להסתמן סימני שינוי בשוק הנדל”ן האמריקאי. שיעורי ההיוון (Cap Rates) מתייצבים לאחר עלייה בשנים האחרונות, ומחירי הנכסים מתחילים לטפס מחדש. ככל שתימשך ירידה בהתחלות בנייה היא צפויה להוביל לעלייה בביקוש לנכסים קיימים. נוסף על כך, המודעות הגוברת להשקעות ירוקות ולהתייעלות אנרגטית מוסיפה רובד חדש לתחום הנדל”ן. השיפור הצפוי בתנאי השוק בשנת 2025, בשילוב עם רמת מחירים אטרקטיבית של חלק מנכסי הנדל”ן המסחרי פותחים חלון הזדמנויות ייחודי להשקעות בשנת 2025. הון זמין להשקעה (“Dry Powder”) ונגישות להשקעות ומימון מאפשרים לגופים ולקרנות יכולת תגובה מהירה ויתרון במיצוי ההזדמנויות שיהיו בשוק.
שוק המולטיפמילי בארה”ב
שנת 2025 מסתמנת כשנת מפנה בסקטור המולטיפמילי, שנחשב לאחד היציבים ביותר בענף הנדל”ן האמריקאי. הביקוש הגובר למגורים בשכירות לצד התמתנות ההיצע, צפויים לתמוך בהאצה בעליית דמי השכירות לשיעור שנתי ממוצע של 2%-3% ובחזרה הדרגתית לשיעורי תפוסה דומים לממוצע ארוך הטווח של כ-95%. שיפורים ברמת הנכסים בשילוב הירידה בריבית, השיפור בזמינותן של הלוואות לרכישת נכסי מולטיפמילי וצפי לירידה בשיעורי ההיוון, צפויים ליצור הזדמנויות השקעה מעניינות בשנת 2025.
נכסי תעשייה ולוגיסטיקה
סקטור התעשייה והלוגיסטיקה הפגין יציבות יחסית בשנתיים האחרונות למרות ההאטה בקצב העלייה של דמי השכירות והירידה בשיעורי התפוסה. בשנת 2025 הירידה בהתחלות הבנייה, בשילוב גידול בביקוש לנכסים תעשייתיים, צפויים להוביל לשינוי מגמה ולעלייה בשיעור התפוסה וכן להאצה מחודשת בעליית דמי השכירות. נכסים מתקדמים מבחינת תשתיתית (אוטומציה) ואנרגטית ייהנו מביקוש גבוה ביחס לתחרות ונכסי Shallow Bay צפויים להמשיך ולהפגין ביצועים טובים מאלו של כלל הסקטור.
סקטור הקמעונאות והמסחר
שוק הקמעונאות מצליח להראות סימני התאוששות בזכות התאמות שבוצעו בתמהיל השוכרים ובמודלים העסקיים. מרכזי מסחר חווייתיים (Experiential Retail)המשלבים פנאי ובידור, עם דיירי עוגן איכותיים ממשיכים למשוך קונים ומשקיעים כאחד. השיפור בתמהיל השוכרים לצד הצמצום בהיצע שטחי המסחר החדשים מוביל לעלייה בביקושים ולשיפור בדמי השכירות.
סקטור הנדל”ן המשרדי בארה”ב
סקטור המשרדים ממשיך להתמודד עם אתגרים משמעותיים, אך יותר ויותר חברות מאמצות מדיניות חזרה לעבודה מהמשרד, באופן מלא או חלקי, מתוך הכרה בחשיבות העבודה המשותפת לשימור תרבות ארגונית ולשיתוף פעולה. מגמות כמו “חתירה לאיכות” (Flight to Quality) וצמיחת שוק התעסוקה מגדילות את הביקוש לנכסים מודרניים ואיכותיים במיקומים מרכזיים, בעוד שנכסים ישנים ופחות אטרקטיביים מוסבים למגורים או למלונאות ויוצאים משוק. במקביל, צפויה בשנת 2025 ירידה משמעותית בהשלמות הבנייה של שטחי משרדים ביחס לעשור הקודם. הירידה בהיצע השטחים החדשים לצד התאוששות איטית בביקוש, צפויים לתמוך ביציבות ובעלייה הדרגתית בדמי השכירות בשנים הקרובות. נכסים המותאמים לעבודה היברידית ואנרגיה ירוקה זוכים לעניין גובר מצד שוכרים.
לסיכום
שוק הנדל”ן בשנת 2025 מציע הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בעקבות התאוששות כלכלית ועלייה בביקוש לנכסים איכותיים. פיזור השקעות בין המגזרים השונים מאפשר למשקיעים להרוויח מהתחזקותם של הסקטורים השונים. השקעות נדל”ן בחו”ל הנעשות בפיזור וגיוון סקטוריאלי, גיאוגרפי, אסטרטגי ומנהלי – הופכות להיות משמעותיות יותר בתיק ההשקעות הכולל.
שאלות נוספות:
באילו מקומות בעולם הישראלים מעדיפים להשקיע בנדל"ן?
על פי דו”ח של חברת הנדל”ן הבינלאומית JLL לשנת 2023, ישראל דורגה במקום העשירי בעולם בהיקף ההשקעות בנדל”ן חוצה גבולות, עם סכום של 1.7 מיליארד דולר. באירופה, ישראל מוקמה במקום השמיני בדירוג המדינות המשקיעות בשוק הנדל”ן. היעדים המועדפים על משקיעים ישראלים הם בריטניה וארצות הברית, שבהם הם מזהים יציבות כלכלית, פוטנציאל צמיחה ותשואות גבוהות על השקעותיהם.
מה האתגר המרכזי בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
כישראלים, אנו מכירים את השוק המקומי והרגולציה הישראלית, אך לא את השווקים והרגולציה שמעבר לים. פערי ידע אלה משמעותיים במיוחד כשמנסים לאתר עסקאות עם פוטנציאל תשואה גבוה. כדי להתגבר על אתגר זה, ניתן להיעזר בשותף עסקי מקומי או בחברה להשקעות נדל”ן, בעלת ניסיון וידע מצטבר בשווקים שונים.
כיצד שותף מקומי יכול לסייע לנו בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?
שותפים מקומיים, בעלי מוניטין, ניסיון וקשרים מקומיים, מכירים היטב את השוק ויש להם גישה ייחודית להזדמנויות השקעה בשלב מוקדם יחסית. בנוסף, הם נמצאים בעמדה המאפשרת להם לערוך את כל הבדיקות הדרושות, הן לנכס עצמו והן לסביבתו, ובהמשך לנהל ולתפעל את ההשקעה מקרוב; הם גם בקיאים במחירים המקובלים באזור ובמגמות השונות באזורים ובסקטורים שבהם הם מתמחים.
מה חשוב לבדוק כשבוחרים חברה לבצע לצידה השקעת נדל"ן בחו"ל?
הבדיקה הראשונה היא כמובן היסטוריית הביצועים של החברה, והתקופה שעליה היא מתפרשת. משקיעים מעדיפים לעבוד עם חברות שצברו ניסיון רב, במחזורי שוק שונים, כולל מתקופות משבר. חשוב לבדוק לא רק את השנים האחרונות, אלא גם תקופות קודמות ומאתגרות בשוק, שבהן היה קשה יותר להשיג תשואות נאות, ולא פחות מהתשואות, יש לבחון את התנהלות החברה בתקופת משבר.
איך נדע שהחברה פועלת גם לטובתנו?
חשוב לוודא זהות אינטרסים – למשל, באמצעות בחינת מודל ההשקעה והרווחיות של החברה. המודל המועדף הוא מודל מבוסס הצלחה. כאשר חברה גורפת רווח משמעותי בתחילת תקופת ההשקעה, יש חשש מהאינטרס שלה. ראשית, חברה מסוג זה עלולה להעדיף לבצע השקעה, גם אם גלום בתוכה סיכון רב ולא בהכרח תניב תשואות חיוביות. שנית, קיים חשש לאופן ניהול ההשקעה ומוקדי הפניית משאבי החברה. לעומת זאת, כשדמי הניהול נמוכים ועיקר הרווח של החברה יגיע לאחר שהמשקיעים יקבלו את חלקם – ניתן להניח שהחברה תיכנס להשקעות שיש להן פוטנציאל לרווח משמעותי ותעשה כל מאמץ להגיע לרווחיות זו.
כיצד עוד ניתן לוודא זהות אינטרסים עם החברה שבאמצעותה משקיעים?
בדקו את השקעת מנהלי החברה ומקבלי ההחלטות בהשקעות החברה. ככל שבעלי תפקידים אלו משקיעים במוצרי החברה, כך משתקפת זהות אינטרסים ואמונה בפוטנציאל של השקעות אלו. אנו מקפידים להשקיע בכל אחת מהשקעות החברה ולבחור מנהלי השקעה שעושים זאת.
מהם היתרונות של השקעת נדל"ן בחו"ל לעומת ישראל?
איך בוחרים אזורים גיאוגרפיים להשקעה בחו"ל?
בחירת אזור גיאוגרפי להשקעה בחו“ל מתבססת על שילוב בין פוטנציאל התשואה באזור, מצב השוק המקומי, ביקושים לנכסים, יציבות כלכלית, תשתית משפטית ורמת ההגנה על בעלי נכסים. קיימות מדינות רבות שמציעות השקעות נדל“ן מסוגים שונים, החל ממגורים להשכרה, דרך לוגיסטיקה ומשרדים, ועד נכסים ייעודיים בסקטורים שונים, ולכן חשוב לבחון כל אזור לגופו.
אילו סוגי נכסים נחשבים בטוחים יותר להשקעה בחו"ל?
אין סוג נכס שנחשב “בטוח” באופן מוחלט, אך קיימים נכסים שנחשבים בעלי פרופיל סיכון נמוך יחסית כאשר הם נהנים מביקוש יציב, מיקום איכותי, שיעורי תפוסה גבוהים ותזרים הכנסות ברור, כמו נדל”ן למגורים, מקבצי דיור מסוג מולטי פאמילי, מרכזים לוגיסטיים ונכסים מסחריים עם שוכרים חזקים. מעבר לסוג הנכס, וכן לבחון את איכות השוכרים, חוזי השכירות, מצב הנכס והסביבה העסקית שבה הוא נמצא.
