הנחת העבודה בשווקים בשנים האחרונות הייתה פשוטה: הפד מוריד ריבית, והתשואות הארוכות יורדות בעקבותיו. אלא שב-2025 נרשמה תופעה הפוכה, למרות הורדות ריבית מצטברות של 100 נקודות בסיס ב-2024, תשואת אג”ח ממשלת ארה”ב ל 10 שנים טיפסה כמעט ב-100 נקודות בסיס לרמה של 4.8% לפני שהתייצבה סביב 4.2% בסוף 2025.
האם זוהי אפיזודה זמנית או שינוי מבני? Alpaca Real Estate, שותפה אסטרטגית של פרופימקס מפרסמת מחקר בנושא ואנו מביאים כאן את עיקרי הדברים.
ריבית ארוכה של 4% עד 5% כקו בסיס חדש
המחקר של אלפקה מוביל למסקנה כי גם אם הפד ימשיך להפחית ריבית בטווח הקצר, כיוון שיש עליו קונצנזוס, תשואת אג”ח ארה”ב ל 10 שנים צפויה להתייצב בשנת 2026 בטווח של 4% עד 5% וזאת בהתבסס על פער היסטורי ממוצע של כ-2% עד 2.5% בין תשואת האג”ח הארוכה לאינפלציה. במילים אחרות, סביבת ריבית של 2% עד 3% באג”ח הארוכות, שאפיינה את העשור הקודם, אינה התרחיש המרכזי. ומכיוון לתשואה על אג”ח ארוך הטווח יש השפעה גדולה יותר על הנדל”ן ועל תחום השקעות נדל”ן בארה”ב בפרט, מאשר הריבית לטווח קצר שנקבע ע”י הפד, משקיעי נדל”ן צריכים להתכונן לסביבה החדשה.
שלושה כוחות עומק מונעים את ירידת התשואות
המומחים מאלפקה מצביעים על שלושה גורמים מרכזיים שלוחצים כלפי מעלה על התשואות הארוכות: גירעון מתרחב ועלויות ריבית מזנקות, ירידה בביקוש הזר ו-סוף עידן הריבית האפסית ביפן.
גירעון מתרחב ועלויות ריבית מזנקות
הגירעון הפדרלי לשנת הכספים 2025 עמד על 1.8 טריליון דולר, שהם 5.9% מהתמ”ג, זו השנה השביעית ברציפות שהגירעון הוא מעל הממוצע של 50 השנים האחרונות. תשלומי הריבית חצו לראשונה את רף האחד טריליון הדולר בשנה, והם צפויים להגיע ל 1.8 טריליון דולר עד 2035 ולצרוך כ 22% מהכנסות הממשלה.
בכדי להתמודד עם הגירעון, ממשלת ארה”ב צפויה להנפיק אג”ח בהיקף של 1.15 טריליון דולר במחצית הראשונה של 2026, עלייה של 16% משנה לשנה. עם יותר מ 9 טריליון דולר חוב שמגיע לפדיון עד 2026, כל עלייה של 1% בריבית מוסיפה כ 300 מיליארד דולר לעלות השנתית. המשמעות היא גידול בגירעון ולחץ מתמשך על החלק הארוך של עקום התשואה.
ירידה בביקוש הזר
שיעור הבעלות הזרה על אג”ח ממשלת ארה”ב ירד מ-49% בשנת 2014 ל-32% כיום בין היתר מכיוון שסין צמצמה את אחזקותיה באג”ח של ממשלת ארה”ב ביותר מ-400 מיליארד דולר מאז 2021, וגופים מוסדיים ביפן מפנים הון לשוק היפני שנהנה מעלייה בריבית המלווה בשינוי במדיניות הבנק המרכזי שלו.
כאשר קרנות ממשלתיות וממשלתיות למחצה נסוגים, השוק נשען יותר על משקיעים פרטיים אשר רגישים למחיר, מהלך שגורם לעליה הן בתשואה והן בתנודתיות.
סוף עידן הריבית האפסית ביפן
במאמץ למתן את האינפלציה ולחזק את הין היפני, הבנק המרכזי ביפן החל לעלות את הריבית בחודשים האחרונים, לאחר עשורים של ריבית נמוכה. כיום, תשואת האג”ח היפנית ל-10 שנים עומדת על כ-2.1%, והפער מול האג”ח האמריקאית הצטמצם לכ-2.1%. כאשר הפער מצטמצם והסיכונים המטבעיים עולים, חלק מההון היפני חוזר הביתה, ומפחית את הביקוש לאג”ח אמריקאיות.
ההשפעה על שוק הנדל”ן האמריקאי
תשואת אג”ח ל-10 שנים היא מדד הבסיס לתמחור נכסי נדל”ן ולמשכנתאות, ולכן היא מהווה גורם מרכזי בקבלת החלטות בתחום השקעות נדל”ן בארה”ב. היסטורית, שיעורי ההיוון נעים יחד עם התשואה הזו, לעיתים בפיגור ולא תמיד בקורולציה מלאה.
לאחר ירידה של 17% עד 18% בשווי נדל”ן מסחרי מהשיא של תקופת הקורונה לשפל בעקבות העלייה החדשה בשעורי הריבית, בשנת 2025 החלה התאוששות כאשר עד חודש אוקטובר היקף העסקאות עלה בכ-38% שנה מול שנה. אולם אם הריבית הארוכה תישאר מעל 4%, שיעורי ההיוון צפויים להתייצב ברמה גבוהה יותר בהשוואה לעשור הקודם, והמחירים נמוכים יותר.
במקביל, כ-1.5 טריליון דולר של חוב נדל”ן מסחרי צפויים להגיע לפירעון עד 2027, בסביבה של עלויות מימון גבוהות יותר. מצב זה עשוי להביא ללחצי מימון והזדמנויות לרכישת נכסים הנמכרים בדיסטרס, אך גם מחייב אסטרטגיות גידור סיכונים מוקפדות מצד משקיעים הפועלים בתחום השקעות נדל”ן בארה”ב.
המשמעות למשקיעים כשירים מישראל
Alpaca Real Estate היא שותפה אסטרטגית של פרופימקס, המתמקדת בנכסי מגורים ותעשייה בשווקים עם מגבלות היצע. סביבת ריבית של 4% עד 5% כריבית בסיס משנה את כללי החיתום: פחות הסתמכות על ירידה בשיעורי ההיוון ויותר דגש על צמיחת הכנסה, ניהול אקטיבי ורכישה במחיר שמרני.
באלפקה מציינים כי קרנות ריט נסחרות בדיסקאונט של 28% לעומת מדד S&P 500, נתון המאותת על תמחור אטרקטיבי לענף אשר עשוי להצביע על הזדמנויות השקעה אשר ייהנו מירידה בפערי התמחור (היינו, מעליית מחירים) ולעלייה בהקצאת הון לנדל”ן (היינו, עלייה בביקוש).
משקיעים כשירים מישראל המשקיעים באמצעות פרופימקס נחשפים להזדמנויות השקעה המבוססות על אסטרטגיות מסוג זה דרך שיתופי פעולה עם מנהלים אסטרטגיים בארה”ב ומערב אירופה.
בעידן שבו הריבית הארוכה מתייצבת במספרים גבוהים שלא הכרנו מזה שנים, ההבדל בין הצלחה לכישלון אינו תלוי בשיעור הריבית בטווח הקצר, אלא באיכות המנהלים, במשמעת החיתומית וביכולת לנצל מצבי שוק מורכבים. שנת 2026 עשויה להיות השנה שבה ההבחנה הזו תהפוך למשמעותית במיוחד עבור משקיעים כשירים הפועלים בזירה הבינלאומית.
עבור משקיעים הפועלים בזירת השקעות נדל”ן בארה”ב, שנת 2026 עשויה להדגיש יותר מתמיד את החשיבות של ניהול סיכונים אקטיבי ושל גידור סיכונים בסביבה של ריבית ארוכה גבוהה.
