ההתפתחויות האחרונות בזירה הגאו-פוליטית והעלייה בתנודתיות בשווקים מציבות סימני שאלה משמעותיים בפני משקיעים. אולם, ניתוח מעמיק של השוק מראה כי דווקא בתקופות כאלה מתחדדת החשיבות של אסטרטגיית השקעה ממושמעת, מבוססת ערך וניהול אקטיבי. תוכן זה מבוסס על נייר עמדה שהכינה שותפתה האסטרטגית של פרופימקס, Greenridge, למשקיעי הקרן שהיא מנהלת, אך הם רלוונטיים לכל מנהלי הנדל”ן אשר ממשיכים לפעול בהתאם לתזת השקעה עקבית גם על רקע הסביבה המאתגרת.
תזת השקעה שנבחנת בזמן אמת
פרופימקס, והשותפים האסטרטגים שלנו, פועלים לפי עיקרון ברור: רכישת נכסי נדל״ן מסחרי איכותיים במחירים אטרקטיביים, בין היתר בתקופות שהן המחירים נמוכים בשל לחץ של המוכרים. לאחר הרכישה, המנהלים מתמקדים בייצוב הנכסים, השבחתם וניהול אקטיבי, עד למימושם כאשר תנאי השוק משתפרים.
למרות השינויים בסביבה המאקרו-כלכלית, הגישה הזו לא השתנתה. למעשה, התנאים הנוכחיים אף מחזקים אותה. מצוקת מוכרים בשוק הנדל״ן בארה”ב ואירופה, בכללה בריטניה, נמשכת, כאשר קרנות אשר הגיעו לסוף חייהן ממשיכות להתמודד עם לחץ למכור את הנכסים שלא מומשו מצד אחד, וחוסר נזילות בשוק בצד השני. במקביל, גם לווים ניצבים בפני אתגרי מימון מורכבים, מה שמייצר המשך של הזדמנויות רכישה במחירים אטרקטיביים.
התאוששות שנדחית אך לא נעלמת
לפני ההסלמה האחרונה בעקבות מלחמת איראן-ארה”ב-ישראל, נרשמה מגמת חזרה של משקיעים מוסדיים לשוק הנדל״ן המסחרי. היקפי העסקאות עלו והתחרות על נכסים איכותיים התחדשה. ההתפתחויות האחרונות עשויות לעכב את הקצב, אך לא לשנות את הכיוון.
המשמעות היא שהשוק נמצא בתהליך התאוששות שייתכן וייקח זמן נוסף, אך צפוי להימשך. נכסים שנרכשו במחירים נמוכים יחסית, כפי שנעשה ברבים מהנכסים שפרופימקס ושותפתיה האסטרטגיים רכשו, נהנים מיתרון משמעותי כאשר השוק חוזר לפעילות מלאה.
ניסיון מצטבר בסביבות משבר
האסטרטגיה הנוכחית אינה פועלת בוואקום. היא נבנתה ונבחנה בתקופות של אי ודאות משמעותית, כולל אירועים כמוה משבר הפיננסי של 2008, Brexit, מגפת הקורונה והמלחמה באוקראינה. בכל אחד מהמקרים הללו, שוק הנדל״ן בארה”ב ואירופה הוכיח עמידות יחסית, גם כאשר התנאים המאקרו-כלכליים היו מורכבים. בנוסף, קיימים כיום גורמים מבניים התומכים ביציבות, באנגליה ואירופה לדוגמא, מקורות אנרגיה ירוקים מקומיים ובארה”ב יצור נפט מקומי יחד עם אנרגיה מתחדשת, אשר מאפשרים שמירה על רציפות אנרגטית ויכולת התאמה של הכלכלה המקומית. לכן, גם אם תנודתיות בטווח הקצר נמשכת, התמונה ארוכת הטווח נותרת יציבה יותר.
המשתנים המרכזיים שמשפיעים על השוק
הסביבה הנוכחית מחייבת, יותר מתמיד, מעקב צמוד אחר מספר גורמים מאקרו-כלכליים מרכזיים, אשר עשויים להשפיע ישירות על שוק הנדל״ן:
שוק האנרגיה והסיכון הגאו-פוליטי
מצר הורמוז, דרכו עוברים כ-20% מאספקת הנפט העולמית, מהווה נקודת מפתח. כל שיבוש מתמשך באזור זה עלול להשפיע משמעותית על מחירי האנרגיה ועל האינפלציה. בנוסף, קיים סיכון להפרעות באספקת גז טבעי נוזלי (LNG), כאשר קטאר מהווה גורם מרכזי בשוק זה.
מדיניות הריבית
הציפיות להפחתת ריבית בארה”ב, אירופה ובריטניה בטווח הקצר נחלשו, והתחזיות להפחתות עתידיות נדחו. עם זאת, הכיוון הכולל של הריבית לא השתנה באופן מהותי, אלא בעיקר לוח הזמנים.
ריביות שוק ומימון
הריבית הבין-בנקאית, SOFR (USD) SONIA (GBP), ו- STR (EUR), משמשת כנקודת ייחוס מרכזית להחלטות מימון. עלייה מתמשכת בריביות אינה משפיעה על החוב הקיים כאשר הוא קבוע, אך עשויה להשפיע על רוכשים פוטנציאליים בעתיד, לצמצם את התחרות ולהאט עסקאות.
שוק האג״ח והמגבלות הפיסקליות
תנודות בשוק האג״ח הממשלתי עשויות להשפיע על תנאי המימון והסביבה הכלכלית הרחבה, במיוחד אם לחצי אינפלציה יובילו להארכת תקופת הריבית הגבוהה.
השפעה על שוק הנדל״ן בפועל
המשמעות המעשית של מכלול ההתפתחויות היא בעיקר בתחום עלויות המימון והנזילות בשוק. העלייה בריביות אינה פוגעת ישירות בנכסים עם מימון קבוע, אך כן עשויה להשפיע על קהל הרוכשים ועל תמחור נכסים בעת מימוש.
עם זאת, כאשר אסטרטגיית ההשקעה מבוססת על אופק זמן ארוך ותשואות רכישה גבוהות, ניתן לספוג תנודתיות זמנית ולהמתין לשיפור בתנאי השוק.
יציבות תפעולית גם בסביבה תנודתית
במישור התפעולי, חשוב לעבוד עם מנהלי הנכסים כדי לוודא שאין אינדיקציות ללחצים מצד השוכרים. כאשר הדיאלוג השוטף עם הדיירים מצביע על יציבות בפעילות העסקית וכאשר השוכרים פועלים בענפים מבוססים כגון קמעונאות מזון, פנאי ושירותים מקצועיים, נקודות החיכוך מצטמצמות.
לצד זאת, העלייה במחירי האנרגיה יכולה להשפיע על פעילות השוכרים והדיירים ויש לעקוב כדי לוודא שהיא לא מתבטאת בשינוי מהותי בהתנהלות השוטפת של הנכסים.
מבט קדימה
הסביבה הנוכחית מדגישה את החשיבות של יסודות השקעה ברורים: רכישה במחיר נכון, ניהול אקטיבי, מינוף מבוקר והסתכלות ארוכת טווח. תנודתיות בשווקים אינה בהכרח סיכון – לעיתים היא תנאי הכרחי ליצירת הזדמנויות.
לכן, עבור משקיעים הפועלים בגישה ממושמעת, התקופה הנוכחית אינה רק אתגר, אלא גם הזדמנות להמשך יצירת ערך לאורך זמן.
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח– 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
