גם אם הפד יוריד ריבית, התשואות הארוכות עשויות להישאר גבוהות. תחזית לשוק האמריקאי מצביעה על שינוי מבני בריבית – עם השלכות עמוקות על שוק הנדל”ן ועל אסטרטגיות השקעה גלובליות
שוק הנדל”ן האמריקאי נכנס לשנת 2026 במציאות כלכלית שונה מזו שאפיינה את העשור הקודם.
במשך שנים התרגלו המשקיעים לדפוס ברור: כאשר הבנק הפדרלי מוריד ריבית, גם הריבית הארוכה יורדת, עלויות המימון מצטמצמות ושווי הנכסים עולה. אלא שבמחזור הנוכחי הדינמיקה הזו כבר אינה מובנת מאליה.
במהלך 2025, למרות הורדות ריבית מצטברות של כ 100 נקודות בסיס, תשואת אג”ח ממשלת ארה”ב ל 10 שנים דווקא עלתה לרמה של כ 4.8% לפני שהתייצבה סביב 4.2% בסוף השנה.
לפי תחזית מאקרו שפרסמה Alpaca Real Estate, שותפה מקומית של פרופימקס בארה”ב הפועלת מאוסטין, טקסס, התופעה הזו אינה מקרית. היא עשויה להצביע על שינוי עמוק יותר במבנה שוק הריביות.
“הנחת העבודה שלפיה הריבית הארוכה תרד במהירות לאחר הורדות ריבית אינה בהכרח תקפה במחזור הנוכחי”, נכתב בניתוח. “ייתכן שהשווקים מתכנסים לשיווי משקל חדש שבו תשואות האג”ח הארוכות נשארות גבוהות יותר באופן מבני“.
10 Year Treasury Constant Maturity Rate (DGS10)
FRED – Federal Reserve Economic Data
ריבית של 4%-5% עשויה להפוך לנורמה
לפי התחזית, תשואת אג”ח ממשלת ארה”ב ל 10 שנים צפויה להתייצב בשנים הקרובות בטווח של 4% עד 5%.
ההערכה מבוססת על נתון היסטורי: הפער הממוצע בין תשואת האג”ח הארוכה לבין האינפלציה עמד בארבעת העשורים האחרונים על כ 2% עד 2.5%.
אם האינפלציה בארה”ב תתייצב סביב 2% עד 2.5%, כפי שמעריכים חלק מהכלכלנים, המשמעות היא שצפויה להיות ריבית ארוכה של כ 4% עד 5% – רמה גבוהה משמעותית מזו שהייתה מקובלת בשנים שלאחר המשבר הפיננסי העולמי.
במילים אחרות, עידן הריבית האולטרה נמוכה עשוי להיות מאחורינו.
שלושה כוחות שמעצבים מחדש את שוק הריבית
- הגירעון האמריקאי מתרחב
הגירעון הפדרלי הגיע בשנת 2025 לכ 1.8 טריליון דולר, שהם כ 5.9% מהתמ”ג.
במקביל, תשלומי הריבית על החוב חצו לראשונה את רף טריליון הדולר בשנה. לפי תחזיות, הם עשויים להגיע לכ 1.8 טריליון דולר עד 2035.
כאשר הממשלה מנפיקה כמויות גדולות יותר של אג”ח כדי לממן את הגירעון, השוק דורש תשואות גבוהות יותר כדי לספוג את ההיצע.
הגירעון הפדרלי בארה”ב
U.S Congressional Budget Office (CBO)
- ירידה בביקוש הזר לאג”ח אמריקאיות
שיעור הבעלות הזרה על אג”ח ממשלת ארה”ב ירד בעשור האחרון מכ – 49% לכ – 32% בלבד.
מדינות כמו סין ויפן, שהיו במשך שנים רוכשות מרכזיות של אג”ח אמריקאיות, צמצמו חלק מהחזקותיהן.
כאשר משקיעים ריבוניים נסוגים מהשוק, חלק גדול יותר מהביקוש מגיע ממשקיעים פרטיים וקרנות, שמגיבים מהר יותר לשינויים במחיר ובסיכון.
- שינוי במדיניות המוניטרית ביפן
במשך שנים שוק האג”ח היפני שימש אחד מעוגני היציבות של שוק הריביות הגלובלי.
אך לאחר שינוי במדיניות הבנק המרכזי היפני, תשואות האג”ח המקומיות עלו לכ 2.1%.
כאשר הפער בין האג”ח האמריקאיות ליפניות מצטמצם, חלק מההון היפני חוזר לשוק המקומי במקום להשקיע בארה”ב.
שוק הנדל”ן כבר התחיל להסתגל
ההשפעה של סביבת הריבית החדשה כבר מורגשת בשוק הנדל”ן.
שווי נכסי נדל”ן מסחרי בארה”ב ירד בכ – 17% עד 18% מהשיא לשפל לפני שהחל להתייצב במהלך 2025.
במקביל, פעילות העסקאות החלה להתאושש ונפח העסקאות עלה בכ – 38% במהלך השנה עד אוקטובר 2025.
מחירי נדל”ן מסחרי בארה”ב
Green Street Commercial Property Index
אתגר המימון הגדול
כ 1.5 טריליון דולר של חוב נדל”ן מסחרי צפויים להגיע לפירעון עד שנת 2027.
כאשר הלוואות שנלקחו בתקופה של ריבית נמוכה צריכות להיות ממוחזרות בסביבת ריבית גבוהה יותר, חלק מבעלי הנכסים עשויים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות בהרבה.
איפה עשויות להיווצר הזדמנויות
דווקא מחזורי ריבית כאלה יוצרים לעיתים הזדמנויות השקעה.
לפי נתוני השוק, קרנות ריט נסחרות כיום בדיסקאונט של כ 28% לעומת מדד S&P 500.
פערי תמחור כאלה אינם נוטים להישאר לאורך זמן. כאשר שוקי ההון מתייצבים, הון מוסדי נוטה לחזור לענפים שבהם התמחור נראה אטרקטיבי יחסית.
REIT לעומת שוק המניות
המשמעות למשקיעים כשירים מישראל כהגדרתם בחוק ניירות ערך
בסביבה של ריבית גבוהה יותר לאורך זמן, מנועי התשואה של השקעות נדל”ן משתנים.
בעשור הקודם חלק משמעותי מהתשואה הגיע מירידת ריבית ודחיסת שיעורי היוון. בשנים הקרובות, התשואה צפויה להישען יותר על ביצועים תפעוליים של הנכסים עצמם – צמיחת NOI, ניהול אקטיבי והשבחת נכסים.
פרופימקס פועלת בתחום ההשקעות האלטרנטיביות עבור משקיעים כשירים כהגדרתם בחוק ניירות ערך ומשתפת פעולה עם מנהלי השקעות מקומיים בארה”ב, ביניהם Alpaca Real Estate מאוסטין.
במציאות של ריבית גבוהה יותר לאורך זמן, היתרון עשוי לעבור למנהלים שמסוגלים לזהות הזדמנויות בשוק הפרטי, לפעול במשמעת פיננסית ולבנות עסקאות שמבוססות פחות על מינוף ויותר על ערך תפעולי.
שינוי כללי המשחק
אם התחזית לשנים הקרובות אכן תתממש, שוק הנדל”ן האמריקאי לא יפעל עוד בתנאים של כסף זול.
אך זה לא בהכרח חדשות רעות למשקיעים.
מחזורי ריבית חדשים משנים את כללי המשחק – אך הם גם יוצרים הזדמנויות חדשות עבור מי שמבין את המגמות המבניות בשוק ופועל בהתאם.
2026 עשויה להיות השנה שבה השינוי הזה יהפוך לברור במיוחד.
