נדל”ן כאפיק השקעה אסטרטגי – יתרונות ההשקעה בנכסים לא סחירים

29.4.2018

נדל”ן, רכיב משמעותי ביותר בתיק ההשקעות, יכול להציע תזרים הכנסות יציב, הגנה בפני אינפלציה וגיוון ביחס לאפיקי השקעה אחרים בתיק ההשקעות.
פורטפוליו נדל”ן יעיל צריך לכלול איזורים, סקטורים ואסטרטגיות השקעה מגוונות. בעוד שמרבית המשקיעים עדיין לוקים ב- Home Bias ) “הטייה ביתית” (בהשקעות נדל”ן, הרי שהמגמה העולמית של השקעות גלובליות בנדל”ן נמצאת בעליה זה שנים.
סביבת הריבית האפסית המתמשכת ברב המדינות המתועשות, מציגה מגוון אתגרים למשקיעים פרטיים ומוסדיים, לאור העובדה שההשקעות המסורתיות באג”ח אינן מספקות את התשואה הרצו יה כפי שסיפקו בעבר. לאור זאת, יתרונות ההשקעה בנדל”ן, כמו למשל הקורלציה הנמוכה לאפיקי השקעה אחרים והתשואה הגבוהה והיציבה יחסית, מודגשים יותר מתמיד. בנוסף, אלמנט הנכס הריאלי שבנדל”ן מקנה למשקיעים יציבות בסביבה הנוכחית, הנתונה למספר מאפיינים של אי וודאות.

פחות הוא יותר: יתרונות בהשקעה בלתי נזילה

דיויד סוונסן, מנהל ההשקעות הראשי של אוניברסיטת ייל משנת 1985 ואחד המשקיעים המוערכים בעולם, הבין כבר לפני עשרות שנים שנזילות בהשקעות היא תכונה בלתי רצויה ממנה יש להמנע בחלק ניכר מהתיק, שכן בהתעקשות על נזילות משלם המשקיע מחיר כבד בדמות תשואה נמוכה יותר. תיק ההשקעות של ייל מאופיין בהשקעות Private Equity באחוזים גבוהים בהרבה מהמקובל ובאחזקת נדל”ן בשיעור של כ 20%- מהתיק לאורך שנים ארוכות. משנת 1978 הניב החלק הנדלני בתיק ההשקעות של ייל תשואה שנתית ממוצעת של 11.6%.
שווקים בלתי נזילים מאופיינים בחוסר יעילות היוצר הזדמנויות לזיהוי תמחור לקוי אשר עשוי להניב תשואות גבוהות ביחס לשווקים הנזילים. ויתור על נזילות בחלק גדול מתיק ההשקעות מתאים למשקיעים אשר ניחנים בתחכום, יכולת תכנון ארוכת טווח והיכולת לעמוד איתנים במצבי לחץ בעת משברים בשוק. חשוב לזכור כי גם השקעות בלתי נזילות כגון נדל”ן, טומנות בחובן אלמנטים מסויימים של נזילות לאורך חיי ההשקעה, כגון חלוקות תזרים בגין דמי שכירות על פי התכנית העסקית וחלוקות בגין מימושים.

כיצד להשקיע בנדל”ן?

השקעה נכונה בנדל”ן מצריכה מומחיות מקיפה ומשאבים נרחבים, אשר לרב אינם מנת חלקם של משקיעים יחידים. לכן, האופן המיטבי בו יכולים מרבית המשקיעים להיחשף לנדל”ן הוא באמצעות השקעה לא ישירה, במכשירי השקעה דוגמת קרנות לא נזילות או הצטרפות להנפקה פרטית בניהול גוף מקצועי. השקעה באמצעות מכשירים סחירים דוגמת ריטים אפשרית אף היא, אולם יש לזכור כי מכשירים אלה נז ילים (ולפיכך לא כוללים את פרמי ית אי הנזילות) וקורלטיביים מ אוד לשוק ההון.

קרא עוד על קרן השקעה בנדלן בחול

מדוע להשקיע בנדל”ן?

גיוון תיק ההשקעות

הקורלציה הנמוכה של נדל”ן עם אפיקי השקעה אחרים היא סיבה חשובה להשקיע באפיק זה. משמעות מאפיין זה היא כי בהוספת נדל”ן לתיק ההשקעות נ יתן להניב תשואה גבוהה יותר באותה רמת סיכון, או לחילופין, להניב את אותה רמת תשואה בסיכון נמוך יותר.

פיזור תיק ההשקעות באפיקים הסחירים, בין מניות ואג”ח שונים ובמדינות שונות, אינו יעיל עוד כפי שהיה בעבר. בעולם גלובלי, בו מגמות גובה הריבית ותנודות כלכליות של מדינות משפיעות מייד על מדינות אחרות, אפקט הפיזור מצטמצם מאוד ואף נמחק. אפקט הפיזור להפחתת סיכון ממשיך להתקיים באופן יעיל כל עוד המתאם בין הנכסים בתיק ההשקעות אינו מלא, עם עדיפות למתאם נמוך ואף שלילי, ה קיים למשל בין נכסי נדל”ן לאג”ח.

תזרים הכנסות יציב וגבוה יחסית

בסביבה מאקרו כלכלית של ריבית נמוכה מתבלט לטובה היתרון שבהשקעה בנדל”ן, הנושאת תשואה גבוהה ויציבה יחסית.  בהסתכלות על תשואות השקעה בנדל”ן גלובלי, ניתן להבחין כי בעוד שתשואות כתוצאה משינויים בערך הנכסים נוטות להיות  תנודתיות סביב מחזור השוק, הרי שהתשואה כתוצאה מהכנסה (דמי שכירות) נעה בין 5% ל 7%- ומהווה חלק יציב מסך התשואה.

 

הגנה בפני אינפלציה

היות וחוזי השכירות צמודים בדרך כלל למדד המחירים הרי שהשקעה בנדל”ן מעניקה גידור חלקי בפני אינפלציה.
ההצמדות הנהוגות משתנות במדינות שונות:

• אירופה

ברב המדינות האירופאיות קיימת הצמדה ישירה של תעריפי השכירות למדד המחירים לצרכן. בגרמניה למשל קיימת הצמדה רק מעלייה מסויימת במדד אירופה ובאיטליה הצמדה של 75% בלבד.

• אנגליה

ידועה כמוטה לטובת בעלי הנכסים: הצמדה של תעריפי השכירות למדד המחירים במקרה של עליות בלבד.

• ארה”ב 

תעריפי השכירות של נדל”ן מסחרי עולים מדי שנה באופן קבוע בשיעור של 2%-3%.

• אוסטרליה 

תעריפי השכירות של מרכזים מסחריים עולים מדי שנה בשיעור של 4%-5% או צמודים למדד בתוספת 1%-1.5% ; בסקטור המשרדים והתעשייה יש הצמדה למדד המחירים או למחירי השוק.

תיק השקעות גלובלי    

שוק השקעות הנדל”ן הגלובלי הוערך ב 26.6- טריליון דולר )נכון ל 2011- ( וצפוי לצמוח עד שנת 2021 ב 83%- , לשווי של 48.7 טריליון דולר. פיזור נכון של השקעות הנדל”ן כולל, מעבר להתייחסות לשווקים מבחינה גיאוגרפית, גם הסתכלות על הסקטורים העסקיים עליהם מתבססת הכלכלה המקומית. שווקים כמו וושינגטון בירת ארה”ב וברלין, למשל, מוטים מאוד לסקטור הציבורי בעוד ניו יורק, לונדון וטוקיו מתבססות על תחום השירותים הפיננסיים. אבחנות מסוג זה מאפשרות זיהוי של גורמי מפתח המניעים כל שוק באופן ייחודי לו וגיוון תיק ההשקעות על פני תעשיות שונות.

הפחתת סיכונים באמצעות פיזור

הסיכונים המשפיעים על תיק השקעות נדל”ן נחלקים לשניים:

פוטנציאל הפיזור תלוי במתאם בין תשואות הנכסים בין מדינות שונות, כאשר השקעה בשווקים בעלי קורלציה נמוכה ואף שלילית תהיה יעילה יותר. בטבלה להלן ניתן לראות למשל, שבעוד שהתשואות על נכסים בניו יורק ובלונדון מתנהגות באופן דומה (מתאם חיובי גבוה) הרי שאחזקה של נכסי נדל”ן בהונג קונג ובמדינות אירופאיות מסויימות (גרמניה, איטליה, הולנד, ספרד) מאופיינת במתאם נמוך ואף שלילי.

כיצד להשקיע בנדל”ן ?

השקעה בנדל”ן יכולה להתבצע במספר דרכים, בהן אקוויטי או חוב, השקעה סחירה או לא סחירה.

השקעות לא סחירות:

השקעה ישירה בנכס נעשית בסכומים גבוהים ודורשת מהמשקיע ידע נרחב ומשאבים לצורך בדיקות מעמיקות וניתוחים שונים. הצטרפות לגוף מומחה בהשקעות נדל”ן, מאפשרת השקעה בסף כניסה נמוך יותר כאשר בדיקות כדאיות ההשקעה בנכס נעשות על ידי הגוף המומחה. השקעה זו רצוי לעשות באמצעות מנהל השקעות מקומי בעל ניסיון ארוך שנים והסטוריית ביצועים מוכחת גם בעיתות משבר. השקעה בקרן או באגד קרנות מקנה למשקיע גם פיזור נרחב יותר.

השקעות סחירות:

השקעה במניות ואגרות חוב של חברות נדל”ן, כמו גם בריטים, מקנות למשקיע נזילות ואפשרות להשקיע בסף כניסה נמוך, אך טומנות בחובן גם תנודיות גבוהה, בעלת מתאם גבוה לשווקי ההון. למעשה, רק אחזקות ארוכות טווח ידמו אחזקה של נדל”ן לא סחיר בתיק ההשקעות. לכן, משקיע מתוחכם יעדיף להשקיע בנכס לא נזיל לטווח ארוך ולהנות מהפרמיה המאפיינת סוג השקעות זה.

במזכר שפרסמה סיטיגרופ, כותבת חטיבת ההשקעות של הבנק כי המשקיעים פוגעים בתשואות ארוכות הטווח שלהם משום שהם מתמקדים יתר על המידה בנכסים נזילים מדי, שבאופן וירטואלי ניתן להפוך אותם למזומן בכל רגע נתון.  להערכתם, משקיעים לא צריכים לפחד “לנעול” את כספם למשך חודשים או מספר שנים בנכסים כגון נדל”ן ונכסים אחרים המוגדרים כפחות נזילים. לנכסים הפחות נזילים קיים פוטנציאל להשיג תשואות גבוהות יותר וניתן לשלב אותם באסטרטגיות השקעה שאינן זמינות בהשקעות בשווקים הציבוריים.

אסטרטגיות השקעה בנדל”ן

בגרף להלן ניתן להבחין במאפיינים השונים של אסטרטגיות ההשקעה העיקריות בנדל”ן, החל מהשמרנית ביותר ועד לאופורטוניסטית, המאופיינת בפרופיל סיכון/תשואה גבוה. מאפייני האסטרטגיות עשויים להשתנות בהתאם לסביבת השוק ועשויה להיווצר חפיפה ביניהם במצבים מסויימים. הבחירה בסגנונות ההשקעה השונים תלויה בטעמיו וצרכיו של המשקיע, ובראייתו את מצב השווקים.
נדל”ן לא סחיר מאופיין בהיותו שוק בלתי משוכלל, בו המידע אינו חשוף לכולם וקיים בטוי לכישורי מנהלי ההשקעות. לפיכך, יש לשאוף להשקעה עם מנהלים שביכולתם להגדיל את התשואה בסיכון נתון או להקטין את הסיכון בתשואה נתונה.