צרו קשר

הריני לאשר קבלת דיוור, עדכונים על השקעות פוטנציאליות ופרסומי מחלקת המחקר של פרופימקס









או התקשרו:
09-7774440

סיכום שנת 2018 ותחזית פרופימקס לשנת 2019 לשוק הנדל"ן לשנת תשע"ט

בפרוס עלינו שנה חדשה, אנו רוצים לאחל שתהא זו שנה מאושרת ושלווה.

שנה חדשה היא הזדמנות מצויינת להציג בפניכם את התחזית המקצועית שלנו לשנה הקרובה שמאופיינת בהתמתנות התשואות הגבוהות שידע השוק בשנים האחרונות, וצורך הולך וגובר במומחיות ומקצועיות לאיתור ההשקעות, ניהולן והוספת ערך על ידי שותפינו האסטרטגיים.

הרקע להתפתחויות בשוק הנדל"ן

למרות הצמיחה הכלכלית לה זכתה סין בשנים האחרונות, ארה”ב עדיין שומרת על המקום הראשון והיוקרתי של הכלכלה הגדולה בעולם, בפער נרחב של 60% בתמ”ג מסין, שנמצאת במקום השני. כלכלת ארה”ב צמחה בשיעור של 4.1% ברבעון השני של 2018 – השיעור הגדול ביותר מאז 2014. עיקר הצמיחה נבע מגידול בצריכה הפרטית, ייצוא, השקעות והוצאות הממשלה. נתונים אלו מצביעים על כך שמדיניות פיסקלית ברמה הפדראלית תמשיך לגרום לירידה באבטלה, יצירת משרות ועלייה בשכר. באירופה, סיומה של שנה שסימנה את סופה של תקופת אי-בהירות פוליטית איפשרה לרוב הכלכלות לגדול וליישר קו עם שאר העולם. כלכלת אירופה צמחה ב-2017 בשיעור של 2.4%, השיעור הגבוה ביותר בעשור האחרון, והצפי ל-2018 עודכן כלפי מעלה כתוצאה מההשפעה של כלכלת גרמניה. בממלכה הבריטית לעומת זאת, המשך הדיונים בתנאי ההתנתקות מהאיחוד האירופי BREXIT – צפוי להשאיר את הכלכלה באותה רמת צמיחה מאכזבת מאשתקד – 1.5%.

שוק הנדל"ן בארה"ב

השקעות נדל”ן צפויות לשמור על מגמה חיובית בעתיד הקרוב. היקף ההשקעות בנדל”ן מסחרי (CRE) יסתכמו ב-118 מילארד דולר ברבעון השני של השנה, עלייה של 1.7% משנה שעברה, וצפוי להמשיך להתרחב בהמשך השנים 2018 ו-2019. מחירי הנכסים קרובים לשיא כל הזמנים, למעט נכסים מסחריים (Retail), בהם חלה התמתנות קלה בקצב עליית המחירים בחודשים האחרונים. עליות המחירים במתחמי המולטיפמילי ומבני התעשייה יובילו את עליות האינדקס הארצי. בנוסף, אנחנו עדים להתנהגות שמרנית מצד הגופים המלווים שמתבטאת בשיעור המינוף (LTV), עלויות המימון, ואמות המידה הפיננסיות. ובכן, אפשר להסיק שמדיניות הלוואות אחראית, עלייה בביקוש לנכסים מניבים, וכלכלה מתפקדת צפויים לדחוף את שוק הנדל”ן המסחרי קדימה. אך עם זאת, משקיעים יתקשו להגיע לרמת התשואות להן הם הורגלו בשנים האחרונות, מכיוון שהזמנים בהם ניתן היה למצוא הזדמנויות השקעה בנכסים במחירי מציאה לאחר המשבר הפיננסי ב-2008, תמו. אפשר להסיק שכאשר בוחנים השקעה בנכס נדלנ”י, היצמדות להנחות ותחזיות שמרניות, ואלוקציה מגוונת בתיק הנכסים לא רק ישמרו על ההון העצמי המושקע, אלא גם יסייעו לשימור אסטרטגיות השקעה.

הסקטור הקמעונאי

ברמה הארצית, השוק הקמעונאי (Retail) מקבל רוח גבית מעלייה בצמיחה ובצריכה הפרטית ושוק עבודה חזק, שיוצרים מגמה של עלייה קבועה במכירות קמעונאיות. עם זאת, בזמנים בהם קרנות ההשקעה בנדל”ן (REITs) שמחזיקות קניונים ומרכזי קניות אזוריים נסחרות מתחת לשווי הנכסי שלהן (NAV), טרנד חדש מתחיל לצמוח בתעשיית הנדל”ן המסחרית. מנהלי השקעות בעלי יוזמה, שרואים את הנולד מזהים הזדמנויות במרכזי הקניות שעדיין קיימים בשוק הולך ומשתנה – הם קונים אותם במחירי מציאה והופכים אותם למשרדים, מעבדות, מרכזי לוגיסטיקה ומחסנים שהביקוש להם גבוה. מגמה זו צפוייה לגדול בשנים הבאות. במידה ובעלי מרכזי הקניות האיזוריים חושבים קדימה ובידיהם ההון הנדרש והרצון להגדיל את ההכנסה מהנכס ואת תפוסתו, הם ייאלצו ככל הנראה לשנות גישה לכיוון יצירת בילוי חוויתי למשפחה כדי למשוך קונים. המסחר אונליין ממשיך לעצב את השוק הקמעונאי ולהשפיע על ענף הנדל”ן. לראיה, הקומות הראשונות בבניינים שממוקמים ברחובות מרכזיים, נחשבו פעם לאטרקטיביות בעייני רשתות השיווק הגדולות והרבה פחות לשימוש למשרדים, וכעת משנות פניהן ומושכרות לדיירים מסוג אחר. כיום, התחרות הקשה והעולם המשתנה בשוק הקמעונאי מובילים את רשתות השיווק לשנות אסטרטגיות ולמרות רצונן להראות נוכחות הן מצמצמות את השטחים המושכרים על מנת לחסוך בהוצאות השוטפות. כתוצאה מכך, הרשתות מסיימות את החוזים בשטחי מסחר אלו, שיהיו מיועדים כעת להשכרה למשרדים או לחללי עבודה משותפים שגובים דמי חבר חודשיים תמורת שירותי משרד וחדרי ישיבות.

שוק המשרדים

בשוק המשרדים המגמה הבולטת היא רמת תעסוקה מלאה, או קרוב מאוד לכך. למרות שעלייה במספר המשרות צפויה לגרום לביקוש גדול יותר למשרדים, הזדקנות האוכלוסייה ומאפיינים דמוגרפיים נוספים עשויים להשפיע לכיוון ההפוך. כמו כן, מדיניות פיסקאלית מרחיבה צפויה לחזק את שוק העבודה, אך ההשפעה תהיה מתונה יותר בשל רמת האבטלה המינימלית בשוק העבודה.

מגמות מתפתחות

מומחים מזהים מספר מגמות שצפויות לשנות את הדרך שבה אנחנו חושבים על השקעות נדל”ן. מלבד תופעת המסחר אונליין שהוזכרה, רכבים אוטונומים, סביבות עבודה משותפות, ייצור בר קיימא (Sustainability), בנייה ירוקה וחידושים בענף המלונאות הם גורמים חשובים שישפיעו על ענף הנדל”ן בשנים הקרובות. מומחי טכנולוגיה מעריכים שרכבים אוטומטים ייסעו בכבישים כבר בשנת 2020 ויביאו לחיינו שינויים גדולים. הביקוש לחנייה ייקטן והפריפריה תהפוך לאטרקיטיבית יותר, עקב היכולת לבצע נסיעות ארוכות יותר. בנייה ירוקה ובת קיימא (Sustainable) מחדדת את היתרונות של בניינים חדשים מול ישנים כאשר “פרמיה ירוקה” מוענקת לבניין שנבנה על פי סטנדרטים ירוקים ומתבטאת בערך נכס גבוה יותר לבניין ירוק לעומת בניין שאינו ירוק, בעל אותם הנתונים. מחקרים מראים שבניינים ירוקים נוטים להשיג תפוסה ומחירי שכירות גבוהים יותר, כמו גם שווי מכירה גבוה יותר לעומת בניינים רגילים. לחברות שמתמחות בחללי עבודה משותפים כגון: MindSpace, WeWork, Impact Hub, Makeoffices, 2019 תהיה שנה מאתגרת במיוחד. אין ספק שהתחום משגשג ולאחרונה אף נקבע שיא חדש כאשר WeWork הגיעה להיקף של 200,000 מנויים חברי קהילה וכיום החברה היא השוכר הגדול ביותר של שטחי משרד בניו-יורק. CBRE, ברוקר הנדל”ן הגדול בעולם, דגם 200 בעלי חברות נדל”ן מסחרי ומצא ש-40% מהם משתמשים או שוקלים להשתמש בחללי עבודה משותפים לפעילותם השוטפת. למרות העלייה בהיקפי השימוש והפופולריות של תחום זה, רוב החברות בענף עדיין הפסדיות. לצורך העניין, WeWork הפסידה 933 מיליון דולר בשנה האחרונה, ושווי הערך שנקבע לה – 35 מיליארד דולר – מגיע, רובו ככולו, מהשקעה נדיבה שנעשתה על ידי SoftBank וקרן השקעות סעודית. לטובת חברות אלו עומדת העובדה שהשקעות בהן והשווי שלהן נקבע בעיקר בשל הצפי לגידול בצמיחה. השווי הכלכלי יוצדק, ככל הנראה, אם הן יוכיחו שהן בעלות ערך מעבר לשימוש בשכירות משנה ליצירת רווחים.

אירופה

CBRE צופה שינוי חיובי ברוב כלכלות אירופה במחצית השניה של 2018 וב-2019 ומאמין שהמשך הצמיחה של נכסים מנוהלים יוביל משקיעים להמשיך ולהשקיע בהם. מרבית כלכלות אירופה תסיימנה את השנה  עם שיאי צמיחה שלא נראו במחזותיהן ב-30 השנים האחרונות. לפיכך, אין סיבה לחשוב שנראה האטה בשנתיים הקרובות. בנוסף, גידול בביקוש למרכזים לוגיסטים יגרום לצמצום ההיצע של שטחים מודרנים קיימים וצמיחה שמקורה במסחר אונליין תמשיך לתמוך בעליית מחירי השכירות. ביקוש גובר למשרדים גמישים צפוי לחלחל גם לשווקים באירופה. בגזרת המחירים, ריבית גבוהה בארה”ב עלולה להוביל לעליית ריביות באירופה ואיתן גם עליות מחירים שיאתגרו בנקים מרכזיים לשמור על מדיניות מוניטרית שמרנית, תוך שימור הצמיחה. הצפי הוא שהחזרי התשואה על נכסי פרימיום בהשקעות נדל”ן באירופה יישארו ללא שינוי במהלך 2018 אך ב-2019, במידה ותהיה עליית ריבית, תשואות הנכסים תעלינה גם הן. מחירי הדיור עולים בכל רחבי אירופה והשירותים לדייר והמתקנים (Amenities) שמהם נהנים הדיירים צפויים להשתדרג ולהיות נפוצים יותר.

מחשבות לסיכום

מחירי הנדל”ן במקומות רבים כבר שברו את שיאי תקופת טרום המשבר הפיננסי של 2008. מה שמניע את עליית המחירים המתמדת הוא ביקוש הולך וגובר לנכסי נדל”ן איכותיים ולהשקעות בסכומים גדולים, עליהן מתמודדים, בין היתר, משקיעים מוסדיים שהגדילו את הקצאת ההון שלהם להשקעות נדל”ן, וקרנות השקעה שגייסו התחייבויות בסכומים אדירים וחייבות להשקיע את כספי ההתחייבויות. גופים אלו מתחרים על עסקאות ענק ותיקים מרובי נכסים, שמעלים את מחירם של נכסים אלו. אנו בפרופימקס מנסים לאתר, יחד עם שותפינו, הזדמנויות השקעה בנכסים שמחיריהם לא נופחו בשל תחרות, וזאת בשל היקף ההשקעה, הימצאותם בשווקים משניים, או השקעות שמגיעות לידיעת שותפינו בזכות הקשרים שלהם, ואינן נמצאות בתהליך של התמחרות. אנו מאמינים שהזדמנויות אלו יאפשרו לנו להשקיע בנכסים שתחרות אגרסיבית עדיין לא העלתה את מחיריהם אל שיאים בלתי הגיוניים. אנו סבורים ששמרנות וזהירות, בעיקר כשאנו לא מצויים תחת לחץ להשקיע בכל מחיר ימשיכו לתת לנו עדיפות בסביבה נדל”נית בריאה, שמגובה בצמיחה כלכלית מתונה ומאפיינים איתנים. פרופימקס מתעתדת להמשיך ולהתמקד בהשקעות שתעבורנה סינון קפדני ובעלות פוטנציאל לתשואה מותאמת סיכון. ב-2017 ביצענו בסך הכל 13 השקעות, השקעות אלה בוצעו לאחר מערכת סינון ייחודית לפרופימקס בה נבחנו אלפי השקעות. עובדה זו, בנוסף לניסיון רב השנים שלנו, ייתן למשקיעים שלנו ליהנות גם בעתיד מהגנה גבוהה יותר על ההון שיושקע ותשואות גבוהות יותר. אנו נמשיך לשרת אתכם בהגינות, יושרה ושקיפות ונשאף תמיד להשיג את התוצאות הטובות ביותר למשקיעים שנותנים בנו אמון, אמון שהוכחנו, במספר מחזורי נדל”ן, שאנו ראויים לו. חג שמח ושנה טובה, צוות פרופימקס