צרו קשר

הריני לאשר קבלת דיוור, עדכונים על השקעות פוטנציאליות ופרסומי מחלקת המחקר של פרופימקס









או התקשרו:
09-7774440

מולטי פמילי – המילה החמה אצל משקיעי הנדל”ן

3.10.19

מתחמי המולטי פמילי מאפשרים השקעה במאות יחידות דיור המאוגדות כנכס אחד. הכירו את הסקטור שהוכיח את עצמו כעמיד יחסית, אפילו בימים של משבר כלכלי.

משקיעים שמתעניינים בנדל”ן אמריקאי בוודאי כבר נחשפו לכוכב העולה של השוק – נכסי מולטי פמילי (Multifamily), כלומר, בניין או קומפלקס של כמה מבנים המוגדרים כנכס אחד, נמצאים בבעלות מאוחדת ומושכרים לדיירים שונים. זאת, בניגוד לנכס “סינגל פמילי” – שהוא נכס המיועד למגוריה של משפחה אחת בלבד.

גודלם של מתחמי מולטי פמילי משתנה, ולרוב הם כוללים מאות יחידות. לעתים כל היחידות מרוכזות בבניין אחד, ולעתים מדובר במתחם בן כמה בניינים. דיירי המתחמים הללו נהנים מהניהול המרכזי, שכולל טיפול בבעיות שונות בנכס וכן בתחזוקה השוטפת. בנוסף, רבים ממתחמי המולטי פמילי כוללים מתקנים שונים לרווחת הדיירים, כמו בריכת שחייה, מסעדות, מרכזי ספורט ועוד. כל אלה הופכים אותם לאטרקטיביים במיוחד.

 

מדוע עולה הפופולריות של דירות להשכרה? התשובה טמונה בהיחלשותו של החלום האמריקאי הוותיק, על בית פרטי עם בריכה ודשא, שמתפוגג והולך. שיעור בעלי הבתים בארה”ב נמצא בירידה – מאז המשבר הכלכלי של 2008 שהביא לכך שבעלי הבית איבדו אותו בגלל המינוף הגבוה. בני דור המילניום, שמתמודדים עם קשיים כלכליים, חובות בשל הלוואות לימודים ועוד, כבר לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית באותה קלות שבה עשו זאת הוריהם. חלקם אף אינם מעוניינים בכך, כיוון שהם מעדיפים את הגמישות של מעברי דירה בהתאם למקום העבודה שלהם.

אליהם מצטרפים יותר ויותר מבני דור הבייבי בום, שחווים את תסמונת “הקן המתרוקן” וגם גיל הנישואים המתאחר תורם למגמה זו. במקביל, מחירי הבתים ותשומות הבנייה מזנקים – וגם המשכנתאות כפופות לתנאים מחמירים. כתוצאה מכל אלה, מספר משקי הבית האמריקאים שמתגוררים בשכירות עלה ב-18% בעשור האחרון.

 

לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעות נדל”ן בעולם >>

מולטי פמילי – סקטור הנדל”ן שיגן עליכם גם בזמן משבר
מולטי פמילי (Multifamily)– סקטור הנדל”ן היציב יחסית גם בזמן משבר

היתרונות שבהשקעה

לדברי טלי הדרי מפרופימקס, “אחד האתגרים הגדולים בהשקעה בנדל”ן בעולם מתעוררים כשמשקיעים בנכס בודד. גם אם מדובר בנכס מצוין, בשוק צומח ועם פוטנציאל תשואה גבוה, הרי שבמקרה של בעיית תחזוקה יקרה, כמו למשל פיצוץ בצנרת, פולש שנכנס לבית, או קושי זמני בהשכרה – ההשקעה עלולה להיות לא רווחית.

“כשמשקיעים במולטי פמילי, הפיזור הוא חלק בלתי נפרד מההשקעה. גם אם משקיעים בנכס אחד בלבד מהקטגוריה הזו, הוא כולל כמה וכמה יחידות דיור, כך שהסיכון יורד. מאחר שיש מאות יחידות. כך למשל, גם אם דייר אחד עוזב, זה לא משפיע על התשואה הכללית, וקל מאוד למצוא לו דייר מחליף.

הדרי מוסיפה כי “בעינינו, היתרון המרכזי של נכסי מולטי פמילי הוא העמידות היחסית שלהם גם בזמנים של משבר כלכלי. בתקופות של הרעה פיננסית, יש אנשים שנאלצים לעבור לדיור יקר פחות, ומנגד, אחרים שמנצלים את ירידת המחירים כדי להשתדרג – ושני סוגי השוכרים הללו יכולים למצוא את התשובה במתחמי מולטי פמילי. בנוסף, אנשים נוטים לעבור ביתר קלות ממקום למקום בעקבות שינוי תעסוקתי – ומתחמי המולטי פמילי שהוקמו בקרבת מרכזי תעסוקה גדולים נהנים מכך”.

 

איך מחליטים במה להשקיע?

אסטרטגיה אפשרית אחת היא השקעת Core – ליבה. מדובר בנכסים שמספקים תזרים גבוה יחסית לאורך חיי ההשקעה, למשל בשוק יציב, שהמחירים בו עולים בהתמדה. בהשקעות מסוג זה, הנכס משביח באופן טבעי, גם ללא התערבות משמעותית של מנהלי ההשקעות – והערך המוסף מושג מניהול יעיל ובחירה בשוק יציב וצומח.

אסטרטגיה שונה היא של Value Add, או הוספת ערך. לדברי הדרי, כאן באים לידי ביטוי המומחיות, הניסיון והידע של מנהלי ההשקעות, שיכולים לנקוט אמצעים שונים כדי להעלות את ערך הנכס – למשל, לשדרג את יחידות הדיור והמתקנים, להעלות את התפוסה, או לשפר את תנאי המימון”.

לעיתים קרובות השקעה בנדל”ן לפי אסטרטגיית Value Add תימכר בעת המימוש כהשקעת Core לאחר שבוצעו שדרוגים והתייצבה התפוסה הגבוהה בנכס. השקעה מסוג זה טומנת בחובה סיכון מופחת ובהתאמה גם תשואה מתונה יותר.

חשוב לציין כי השקעות המולטי פמילי צוברות תאוצה, ומחייבות בחינה מקיפה טרם ההשקעה. כך למשל, בפרופימקס מקפידים לבחון את ממוצע ההכנסות של משק הבית שצפוי להתגורר במתחם. “כשמדובר במשפחות בעלות הכנסה קבועה וגבוהה, אנחנו יודעים שהן יוכלו לעמוד גם בעלייה של דמי השכירות. וכאשר יש צמיחה בשוק, המחירים עולים באופן טבעי”, אומרת הדרי.

“בנוסף, אנחנו בודקים את סביבת הנכס – האם יש באזור צמיחה יציבה ומשמעותית, מה קרה לנכסים בו בתקופת המשבר הכלכלי ועד כמה הוא התאושש מאז. בדיקה כזו כוללת, למשל, את שיעור האבטלה באותו אזור, ביחס למקומות אחרים בארה”ב. במקרים רבים אנחנו בודקים מה הצפי לתעסוקה נוספת. למשל, לפני שהשקענו בנכס באוסטין, הבדיקה שלנו העלתה שבאזור ייפתח קמפוס של Apple וישודרג הקמפוס של Dell, שצפויים להעסיק מאות עובדים נוספים. הבנו שזה עתיד להביא לאזור תושבים נוספים – שנהנים מרמת שכר גבוהה יחסית”.

לדברי הדרי, “ישנם עוד קריטריונים רבים ומגוונים שאנחנו בודקים לעומק לפני כל השקעה, כמו למשל היצע הבתים באזור. במקום שיש בו תנופת בנייה, ייתכן שניתקל בבעיות כשנרצה להשכיר את הנכס, ובהמשך – למכור אותו”.

 

שאלת העיתוי

חשוב לציין כי השקעות נדל”ן במתחמי מולטי פמילי נמצאות בעלייה מתמדת זה כמה שנים, במיוחד מאז המשבר הכלכלי, מאחר שבאותה תקופה, אמריקאים רבים נאלצו להתפכח מחלום הבעלות על בית פרטי.

“הביקוש הגובר לסקטור הביא לכך שהתמחור הנמוך והאטרקטיבי שראינו לאחר המשבר כבר נדיר מאוד, והמחירים עלו. התשואות ירדו, ולכן, קשה כיום למצוא עסקאות אטרקטיביות במולטי פמילי, כאלה שמצדיקות את המחיר.

“אין ספק שהזמן הטוב ביותר להשקעה במולטי פמילי היה לפני שמונה או תשע שנים, בתקופה שבה המחירים צנחו. אבל מאז, הסקטור מוכיח את העוצמה שלו, וממשיך להניב תשואה למשקיעים. להערכתנו, אף שהתשואות התמתנו, הסקטור עדיין מציע שני אלמנטים חשובים מאוד למשקיעי נדל”ן – יציבות לצד אפשרויות פיזור וגיוון”, מסכמת הדרי.  

 

לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעות נדל”ן בעולם >>