צרו קשר

הריני לאשר קבלת דיוור, עדכונים על השקעות פוטנציאליות ופרסומי מחלקת המחקר של פרופימקס









או התקשרו:
09-7774440

מזה ה-BREXIT ואיך הוא ישפיע על השקעות נדל”ן? מדריך ב-5 דקות

יוני  2016

התרחיש שהסקרים ניבאו כבלתי סביר, הפך למציאות: 51.9% מציבור המצביעים בבריטניה בחרו עזיבת האיחוד האירופי, ובכך גרמו למידה רבה של חוסר ודאות ויצרו מציאות חדשה עבור נוף ההשקעות של  ממלכה המאוחדת, כמו גם של השקעות נדל”ן באירופה והעולם כולו.

שוקי ההון הגיבו במהירות: הלירה שטרלינג צנחה בשיעור של מעל 8% מול הדולר, והגיעה לרמתה הנמוכה ביותר מזה 3 עשורים. שוקי ההון הגלובליים חוו ירידות של בין 3% ל 9%- . ה FTSE 100- ירד ביותר מ 8%- , בעוד שמניות הבנקים צנחו באופן חד.אך כידוע נדל”ן הוא נכס לטווח ארוך, ותכונה זו תוכיח את עצמה כיתרון עבור סוג נכס חשוב זה.

לא קיים תקדים היסטורי לתהליך ההיפרדות והוא עשוי להימשך שנים. רק במהלך תקופת יישומו, בהתאם לתוצאות המו”מ באשר ליציאתה של בריטניה מהאיחוד, נוכל להתחיל להבין את ההשפעה האמיתית של ה- Brexit על שוק הנדל”ן הבריטי. על כן, בפרופימקס אין לנו כרגע עמדה ברורה באשר להשלכות ה- Brexit על הכלכלה הגלובלית ושוקי הנכסים. ידוע ששווקים לא אוהבים אי-ודאות. היסטורית, תקופות של תגובות שוק קיצוניות לאירועים מאקרו-כלכליים היו קצרות. באופן כללי, הגורמים הבסיסיים המניעים ביצועי נדל”ן לא השתנו מאז ה 24- ביוני ונקודות החוזק של הכלכלה הבריטית נותרו בעינן. נדל”ן מהווה נכס ארוך טווח, ובהיותו כזה, נמשיך להביט אל האופק ולא נאפשר למידה מסוימת של חוסר יציבות בטווח הקצר לטשטש את חזון ההשקעה שלנו. נמשיך לפקח מקרוב על התפתחויות, הן ברמת המאקרו והן ברמת המיקרו, כדי להבטיח שנוכל לתת מענה בהשקעותינו הקיימות, כמו גם לדעת לנצל את ההזדמנויות שהתקופה הקרובה תציב בפנינו.

ל- Brexit תהיינה השלכות עבור האיחוד האירופי – שותף הסחר הגדול ביותר של בריטניה; אך ההשלכות לא תהיינה אחידות בכל האזורים; כלכלות קטנות יותר ובעלות קשרי סחר חזקים עם בריטניה, כמו אירלנד, הולנד ובלגיה, עשויות להיות מושפעות באופן החזק ביותר, אך עדיין מוקדם לדעת בבירור. בטווח הרחוק אנו עשויים להיווכח כי ההשלכות החשובות ביותר הן דווקא פוליטיות. הסיכון הוא באפקט הדומינו, אשר עלול לזעזע את האיחוד האירופי עצמו.

“התסריט ה סביר ביותר הוא כזה שכבר ראינו הרבה פעמים בעבר בתקופות של משבר – 1987, 1998 ו- 2008 – תקופות בהן השוק נעצר והפעילויות היחידות בוצעו על ידי האמיצים או הנואשים במיוחד”

צ’רלי אלינגוורת’ – מנהל חברת Property

איך ישפיע ה-BREXIT על הכלכלה?

אינפלציה

הופעה מחודשת של אינפלציה כתוצאה מפיחות, עשויה לדחוף את המשקיעים אל עבר נכסים מניבים.

שערי חליפין

פיחות בלירה שטרלינג יוביל להפחתת הערך היחסי של נכסי נדל”ן קיימים. עסקאות חדשות תיווצרנה עבור משקיעים אופורטוניסטיים.

כלכלה

כלכלה בהאטה ואבטלה גוברת, ישפיעו על הכנסות משקי הבית, כמו גם על נטייתם של המשקיעים.

תיאבון מוגבר של משקיעים זרים

השילוב בין ירידות מחירים ופיחות במטבע הבריטי, צפוי למשוך  משקיעים זרים אופורטוניסטיים המעוניינים לרכוש נכסים בבריטניה מיד לאחר התיקון הראשוני. מטבע חלש יותר גם ימשוך כמויות גדולות יותר של מבקרים ממדינות שמעבר לים, מה שישפר את מחזור  ההכנסות של ענף המלונאות.

מדיניות מוניטרית

נראה כי הבנקים המרכזיים של אנגליה, יפן והאיחוד האירופי ימשיכו להחזיק במדיניות המוניטרית המרחיבה שלהם. הדבר עשוי להוביל לאמון מחודש בשוקי ההון במהלך החודשים הקרובים. ירידה בהכנסות מאגרות החוב צפויה לתמוך ביתרון ההכנסות היחסי של רכוש נדל”ני, ולהפוך אותו לסוג נכס מועדף. בנוסף, שיעורי ריבית נמוכים עשויים לגרור אחריהם סביבת מימון טובה יותר.

הערכות נכסים

שילוב של אינדיקטורים רגשיים ירודים וצמצום יחסי בערך נכסי הנדל”ן (בשל פיחות בלירה שטרלינג), יגרמו להאטה בפעילות עסקאות הנדל”ן. המשמעות היא שמסלולי הביקוש וההיצע בשווקים צפויים להישאר בעינם, תוך שמירה מבנית על מצב של מחסור בהיצע, אשר ירסן כל סיכוי להשפעה משמעותית בטווח הקצר. עבור אנשים שבבעלותם נכסי נדל”ן, זהו הזמן להתאזר בסבלנות.

“במשך 47 שנים, מאז הקמתי את במברגר-רוזנהיים בע”מ, וב 18- השנים האחרונות מאז החלה פעילותה של פרופימקס, זרוע הנדל”ן והאנרגיה המתחדשת של במברגר-רוזנהיים בע”מ, הייתי עד למספר תהפוכות כלכליות בעולם. תוצאת משאל העם על יציאתה של בריטניה מהאיחוד האירופי עתידה להוביל, ללא כל ספק, לאי וודאות ולשינוי בכללי המשחק בבריטניה, אירופה ושוק ההשקעות הבינלאומי.

זמנים אלו מזכירים לי מדוע בחרתי להקדיש את חיי המקצועיים לתחום הפרייבט אקוויטי, ולתחום הנדל”ן בפרט. בתיקי ההשקעות של משקיעים פרטיים (HNWI), עומדת הקצאת הנכסים הממוצעת לנכסים מסורתיים על כ 80%- , ורק כ 20%- מוקצה להשקעה בנכסים אלטרנטיביים. לפיכך, תיקי השקעות טיפוסיים מאופיינים בקורלציה גבוהה לביצועים ולסיכון הטמונים בהשקעות בשוקי הון. כצפוי, למחרת משאל העם הגיבו שוקי ההון בבריטניה ובעולם באופן שלילי, עם רמות גבוהות של תנודתיות בשוקי המניות ומטבעות החוץ. בתחילה, נסחרה הלירה שטרלינג בירידה של 10% כנגד הדולר האמריקני, והגיעה לשפל של 30 שנה עם שער של $1.32. אך זה לא נגמר כאן: תנודתיות מוגברת צפויה להימשך זמן מה, בהתאם להתפתחויות.

בכל אי הוודאות השורר בשווקים, יש דבר אחד שבו אני בטוח: השווקים בחודשים הקרובים יהיו של קונים ולא של מוכרים ורק בעלי נכסים שישארו יציבים ויפגינו סבלנות, יוכלו להתמודד עם הסופה. ההשקעות שלנו בפרייבט אקוויטי בתחום הנדל”ן והאנרגיה, תספקנה הגנה מפני חלק מהתנודתיות שיחוו שוקי ההון הנזילים בחודשים הקרובים. אני גאה בעבודתה של ועדת ההשקעות שלנו, אשר התמקדה בשנים האחרונות בבחינת הסיכונים הטמונים בהשקעות ואפשרויות גידורם. אני גם שמח לדווח שרוב ההשקעות שלנו בבריטניה הן בנכסים מניבים, אשר אנו מאמינים כי יוכלו לספק שכבת ביטחון נוספת. למדנו מטעויות העבר ונמנענו מהשקעות בסקטורים של הלוואות פיתוח לטווח קצר, העשויות להציע תשואות גבוהות , אך בימים טרופים אלה חשופות לסיכון של הפסד עצום.

לאור היחלשות המטבע הבריטי והצורך בנזילות של חלק מבעלי הנכסים, אנו צופים כי החודשים הקרובים יספקו לנו הזדמנויות רבות לרכישת נכסים במחירים נמוכים, ובכוונתנו לבחון את ההזדמנויות האלה בזהירות רבה. זהו זמן טוב להיזכר מה הלן קלר אמרה: “אנחנו יכולים לעשות כל דבר שנרצה, אם נדבוק בכך מספיק זמן”.

אלחנן רוזנהיים, מנכ״ל פרופימקס

איך ישפיע ה-BREXIT על הנדל”ן?

 

מבני מגורים בבריטניה

מבני מגורים בבריטניה בהינתן אי הוודאות המתמשכת, ביטחונם העצמי של הצרכנים ימשיך לצנוח בטווח הקצר. חוסר הוודאות עשוי גם לגרור ירידה נוספת במספר הבתים הנכנסים לשוק, מה שיוביל בתורו למחסור בהיצע במחירי רצפה. בטווח הרחוק, כל עלייה באינפלציה תגרור עלייה בריבית הבסיסית, אשר תתורגם לעלויות משכנתא גבוהות יותר.

מבני משרדים

אין זה מן הנמנע שעסקים יעברו שינוי מבני ותפעולי, אך ההיסטוריה מוכיחה כי לעסקים יכולת גבוהה להסתגל לסביבות תפעול משתנות. מבני משרדים הממוקמים מחוץ ללונדון נדרשים פחות להסתמך על שירותים פיננסיים, ועל כן יהיו פחות רגישים להעתקת מקומם של חדרי עסקאות האירו.

רכוש קמעונאי

צרכנים עשויים להידרש להידוק החגורה ולשינוי סדרי עדיפויות בכל הנוגע להוצאותיהם, אך הם לא יפסיקו לגמרי להוציא את כספם. ישנו פער גדול בין היקפי המכירות הקמעונאיות וערכן . האינפלציה תעזור לצמצם את הפער זה, אם הקמעונאים יימנעו מהעלאת המחירים לצרכן.

מבני מגורים יוקרתיים בבריטניה

הדרישה לנדל”ן יוקרתי בלונדון מונעת על ידי טווח רחב של גורמים שאינם מושפעים על ידי משאל העם, ביניהם היקפו של אשכול העסקים של לונדון, עומק הכישורים, החינוך, השפה וכו’. המשקיעים יתקשו לזהות יעד אלטרנטיבי ברור. סביר להניח כי המשך ההתנהלות סביב נושא יציבות גוש היורו ישמר את התדמית האטרקטיבית שללונדון כחוף מבטחים.

משרדים במרכז לונדון

בטווח הקצר חלק מהדיירים עשויים לדחות התחייבות למעבר למשרדים חדשים, תוך שהם בוחנים את משמעות  הנוף החדש עבור העסק שלהם. כמו כן צפוי פינוי מסוים של שטחים משרדיים בשל הידוק החגורה על ידי חלק מהעסקים. עם זאת, רמת הזמינות הנוכחית היא נמוכה במיוחד והצפי לפרויקטי פיתוח נותר מוגבל יחסית. השוק מסוגל לספוג עלייה בהיצע.

בתי מלון

שוק בתי המלון בבריטניה כבר הרגיש את השפעת משאל העם בכך שרשם האטה בהיקף ההשקעות מאז תחילת השנה. מטבע חלש יותר ימשוך דרישה גוברת לחדרים בבתי מלון מכיוונם של תיירים המגיעים ממדינות שמעבר לים.

איך ישפיע ה-BREXIT על השקעה באנרגיה?

שוק האנרגיה בבריטניה עומד בפני אי-ודאות כתוצאה מההחלטה להיפרד מגוש היורו, בדומה לשוקי ההון והנדל”ן. ביקשנו מנמרוד גור וארז גיסין, מייסדי ומנהלי קרן הליוס לאנרגיה מתחדשת, הפעילה, בין היתר, גם באנגליה, לחוות דעתם לגבי השפעת ההחלטה על תחום האנרגיה באנגליה:

רגולטורית

אין סימנים לשינויים רגולטוריים. מרבית הרגולציה שמקורה באיחוד האירופי, כבר הומרה לחקיקה בבריטניה ונאכפת כיום על ידי השלטון המקומי. בריטניה הייתה ידועה כסביבה יציבה מבחינה רגולטורית וההסתברות לשינויים רטרואקטיבית נמוכה מאוד. שינוי אפשרי בהרכב הממשלה עשוי להוביל לשינויים עתידיים (מכרזי CFD המתוכננים לסוף שנת 2016, עלולים להתעכב), אבל המערכת הפוליטית מאוד מחויבת להסכמות שהושגו בהסכם פריז להפחתת ייצור הפחמן. בסקטור הפיכת פסולת לאנרגיה, קיימת לבריטניה מחויבות חזקה מאוד ל”מס הטמנה” אשר הונהג, ואשר הוביל את הצמיחה בענף, וזה לא צפוי להשתנות.

מחירי החשמל

מאז המשאל עלו מחירי החשמל, שכן בריטניה היא יצואנית גז מהאיחוד האירופי, והציפייה לעזיבתה את האיחוד האירופי עלולה להוביל לעלייה במחירי הגז והחשמל. עובדה זו עשויה לתמוך בזרם ההכנסות מתחנות כוח בעתיד הקרוב.

WASTE GATE FEES

עמלות הפסולת, המשמשת לייצור אנרגיה, עשויות לעלות בשל נפילת שער הלירה שטרלינג מול האירו והקטנת יצוא RDF מבריטניה לאיחוד האירופי, דבר העשוי להוביל לעליה נוספת בהכנסות תחנות הכח לייצור אנרגיה מפסולת בבריטניה.

שער הלירה שטרלינג

תנודתיות שער הלירה שטרלינג צפויה להימשך בטווח הקרוב ולגרום לאי-ודאות. עם זאת, הפיחות במטבע הבריטי עשוי לפתוח הזדמנויות להשקעות CAPEX בתחום האנרגיה.

תשתיות

לסקטור התשתיות והאנרגיה, יש קורלציה נמוכה מאוד לשוקי ההון. התנודתיות בשוקי ההון עלולה לגרום לנהירה להשקעה בתחומי התשתיות והאנרגיה המאופיינים בהכנסות לטווח ארוך, צמודות למדד המחירים לצרכן/ RPI ומוגנות מפני התנודתיות המאפיינת נכסים נזילים. שערה הנמוך של הלירה שטרלינג יכול לספק הזדמנויות השקעה אטרקטיביות עם תשואה יציבה בטווח הארוך.

מקורות מידע:

Knight Frank – Research – UK EU Referendum Result – Impact of the leave vote on UK property – 24 June 2016

CBRE Global Investors – A reaction to Britain’s decision to leave the European Union – 24 June 2016

Fidelity International – Brexit and European real estate – March 2016

Global Economics Update – Brexit is not a disaster for the world economy – 24th June 2016

AF Advisory- Brexit Client Briefing – Looking beyond the noise – June 2016

—-

The information contained in this document was prepared by PROFIMEX with the exception of the text by Elchanan Rosenheim. The opinions and data in this document do not reflect the opinions of PROFIMEX, Bamberger-Rosenheim or any employee thereof.