צרו קשר

הריני לאשר קבלת דיוור, עדכונים על השקעות פוטנציאליות ופרסומי מחלקת המחקר של פרופימקס









או התקשרו:
09-7774440

מדריך ב-5 דקות: ההשפעה של מרחבי עבודה משותפים על השקעות נדל”ן

יולי 2017

כמשקיעי נדל”ן, ראינו את קונספט מרחבי העבודה המשותפים מתפתח מטרנד שולי למודל שכירות נפוץ, שמהווה חלק בלתי נפרד מסקטור המשרדים בשוק הנדל”ן בערים המובילות בעולם. התפתחות זו השפיעה לא רק על האופן בו אנשים עובדים יחד, אלא גם על תעשיית הנדל”ן באופן כללי, ובכלל זה השפיעה על בעלי נכסים, יזמים וכמובן משקיעים. לאור ההיקף ההולך וגדל של מרחבי עבודה משותפים, אנו מזהים את הפוטנציאל הטמון בקונספט חדשני זה, ולפיכך החלטנו לשתף פעולה עם Mindspace וכך להיות חלק מתעשייה זו ולהנות מהתפתחותה. שיתוף פעולה זה מאפשר לנו להשקיע בנכס שממוקם באיזור בעל היצע מוגבל של שטחים,
ומספק תזרים הכנסות שוטף – שניים מהפרמטרים הבסיסיים שמאפיינים השקעות נדל”ן. (המשך בעמוד אחרון)

התפתחות הקונספט של מרחבי העבודה המשותפים

טרנד מרחבי העבודה המשותפים תפס תאוצה דרמטית בשנים האחרונות, ומגמה זו צפויה להימשך.

1995

שיתוף ראשון במקום עבודה

החל בעיר ניו יורק ב 1995- , כאשר חברת 42 West 24 הציעה השכרת עמדות  עבודה בחוזים לטווח קצר.

2005

מרחב העבודה המשותף הראשון
הוצע בסן-פרנסיסקו ב – 2005 .
באותה שנה ובלי כל קשר, נפתחו
בלונדון ובברלין מרחבי עבודה משותפים נוספים.

2017

עד שנת 2017 קמו כ-  13,800
מרחבי עבודה משותפים
ברחבי העולם.

2018

מספר מרחבי העבודה המשותפים צפוי להגיע
עד סוף 2018 לכ- 37,000 
ברחבי העולם.

על פי JLL Research , מאז אמצע 2014 , חברות המציעות מרחבי עבודה משותפים השכירו למעלה מ 3.7- מיליון רגל רבוע בארה״ב בחוזי שכירות של 20,000 רגל רבוע ומעלה, מה שמביא את היקף התעשייה הזו ליותר מ 27- מיליון רגל רבוע. על אף צמיחה מתמדת בשנים האחרונות, השוק עדיין בתחילת דרכו, ומהווה רק 0.5% מכלל שטחי המשרדים להשכרה בארה”ב. לפיכך, אנו סבורים כי קיים פוטנציאל רב להמשך צמיחה.

מה הוביל לתהליך ומה מעצב את פניו כיום?

נדמה כי אין גורם אחד לתאוצה בהתפתחות מרחבי עבודה משותפים, אלא היא מונעת על ידי שינויים עמוקים
שחלו באורח חיינו ובמאפייני העבודה בעידן המודרני
התחדשות עירונית

ההגירה של אוכלוסיות בכל העולם מאזורים כפריים ופרברים אל מרכזי הערים השפיעה על הביקוש לשירותים עירוניים. תושבי הערים התרגלו לרעיון של מודלים שיתופיים, משום ששירותים מסוימים קרסו תחת לחץ הביקוש. ככל שרעיונות כגון נסיעות שיתופיות, שיתוף חניה וכיוצא באלו נעשו מקובלים יותר בקרב האוכלוסייה, גם הרעיון של מרחבי עבודה משותפים צבר פופולריות.

מקום עבודה אחד לכל החיים

חלק מבני דור המילניום מתרחקים מהמודל הישן של מקום עבודה יציב באחת מהחברות הגדולות למשך כל שנות התעסוקה שלהם, בשאיפה להתקדם עם הזמן בסולם הדרגות, ומעדיפים לעבוד עבור חברות בסדר גודל קטן עד בינוני, סטארט-אפים, או עבור עצמם. כ 35%- מכוח העבודה בארה”ב עובדים כפרילנסרים או כעצמאיים, ושיעור זה צפוי לעלות ל 50%- עד שנת 2020 .

טרנדים טכנולוגיים

חידושים טכנולוגיים מאפשרים לעובדים לנהל את עבודתם מחוץ למשרדים הסטנדרטיים, הודות לאפשרות לשמור מידע בשירותי ענן וליהנות מנגישות למידע מכל מקום בעולם. פגישות מרחוק, הזמנות מקוונות ועזרים וירטואליים מאפשרים לעבודה להתבצע מכל מקום.

שינוי בסביבת העבודה

על אף שפרילנסרים וחברות יחיד זקוקים למרחב עבודה, ברוב המקרים, שכירות של משרד סטנדרטי אינה כדאית עבורם; לרוב, עבודה משולחן המטבח בבית מבודדת מידי; ואילו בתי קפה, בעוד שהם פופולריים במידה מסוימת, הם צפופים והומים ואין להם את הציוד המשרדי שנותן מענה לצרכים הבסיסיים של סביבת עבודה. בנסיבות אלו, מרחבי עבודה משותפים מהווים פתרון מושלם לסוג מסוים של עבודה ושל עובדים. מגוון השירותים המוצעים במרחבי עבודה משותפים מתאים בעיקר לעסקים קטנים ובינוניים ולסטארט-אפים, שזקוקים לשירותים אלו, אך חוששים להתחייב לשטח משרד קבוע. ככל שמרחבי עבודה משותפים הפכו פופולריים
יותר עבור עובדים, גם תאגידים בינלאומיים גדולים החלו לפעול במרחבי עבודה משותפים.

חסכוני יותר ומאפשר גמישות רבה יותר

בעסקת השכרת שטח משרד מסורתית, נדרשת התאמה מושלמת בין צרכי השוכר לבין השטח הקיים. תהליך ההשכרה כרוך בהוצאות שכר טרחה של עורך-דין ומתווך, ולאבדן בעת ההמתנה לשוכר שישפץ
את המרחב לפני כניסתו. לפיכך נוצרים פערים גדולים בתזרים המזומנים של בעלי הנכס ואי-ודאות רבה כאשר חוזה השכירות עומד לפקוע. לאור הזמן והעלות שכרוכים בעיצוב מרחבי משרדים סטנדרטיים והתאמתם לצרכים של דיירים חדשים, לעיתים נדרשים השוכרים לחתום על חוזי שכירות לעשר שנים או יותר, או לשלם דמי שכירות גבוהים משמעותית במקרה של שטחים קטנים או של הסכמים קצרי מועד.
דרישה זו מהווה מכשול עבור חברות צעירות שאינן יכולות לחזות את השטח לו יזדקקו במשך עשר השנים הבאות. אם תשכורנה שטח שמתאים לצרכיהן כיום, הן עלולות למצוא את עצמן ללא פתרון הולם במקרה שתתרחבנה, להיאלץ להפר את החוזה, לשלם קנסות ולחוות את אי הנוחות הכרוכה במעבר לשטח גדול יותר. מצד שני, עסק צעיר שמתכנן קדימה ומעדיף לשכור שטח גדול בתקווה להתרחב בהמשך, ישלם דמי שכירות ומיסים עבור שטח ריק ולא נחוץ.

כיצד מרחבי העבודה המשותפים משפיעים על שוק הנדל”ן?

מרחבי עבודה משותפים חוללו מהפכה במספר היבטים בשוק הנדל”ן המסחרי:
השימוש בשטח

תופעת מרחבי העבודה המשותפים הפחיתה את שיעורי השטחים הפנויים בנדל”ן מסחרי. בניינים ללא שימוש כגון מפעלים ומחסנים, שבעבר היה קשה לאכלס, הוכיחו עצמם כאידאליים במתכונתם החדשה כמרחבי עבודה משותפים. בעלי הנכסים שמיהרו לנצל את הפוטנציאל של מרחבי עבודה משותפים, התאימו מחדש קומות או בניינים שלמים למטרה זו. חברות שבונות נכסים מסחריים חדשים משלבות שטחים דינמיים שניתנים להתאמה מחדש ומוסיפות מתקנים ושירותים ציבוריים, כגון בתי קפה ומכוני כושר, במטרה למשוך שוכרים לעבודה במרחבים משותפים. מגמה זו הביאה עסקים צעירים וחדשים לתוך אזורים מסחריים שאליהם לא יכלו להיכנס בעבר בשל חוסר היכולת לשלם עבור שטח משרד מרכזי. אמנם מרחבי עבודה משותפים בנויים באופן שמאפשר ניצול אופטימלי של השטח ולכאורה עשויים לאכלס יותר עובדים, אך בממוצע, לאור מודל ההעסקה הגמיש, התפוסה היומית אינה עולה על 70% , ולפיכך, אין חשש מצפיפות יתר או השפעה של מרחבי עבודה משותפים על שכונות סמוכות.

הסדרה

הדין שחל על שכירות של מרחבי עבודה משותפים עודנו מתעצב במטרה לעמוד בצרכים של שוק חדש זה. היבטים משפטיים, כגון שכירות משנה ומגבלות על שימושים עסקיים, עלולים לעכב הקמת מרחבי עבודה משותפים. נושאים משפטיים שעשויים לעלות בעת השכרת מרחבי עבודה משותפים כוללים זכויות בשטח, חבות תשלום של עלויות בלתי צפויות וחבויות אחרות. הגמישות שמתאפשרת בחלק ממרחבי העבודה המשותפים לחברות בכל הסניפים, עלולה להקטין את מידת השליטה של בעל הנכס בהרכב השוכרים ובאופי מרחב העבודה המשותף. יחד עם זאת, בעל נכס שישתמש בהסדרי שכירות כדי להשיג שליטה נוקשה מדי על אוכלוסיית השוכרים שלו, עלול לנחול כישלון בניהול מרחב העבודה המשותף.

בעלי נכסים

טרנד מרחבי העבודה המשותפים שיפר גם את מצבם של בעלי הנכסים. בשוק המסורתי, היו המשכירים עשויים להפסיד את דמי השכירות בתקופת החיפוש אחר שוכרים ושיפוץ הנכס על מנת להתאימו לצרכיהם, וזאת בנוסף לעלויות שכר הטרחה של עורכי הדין והמתווכים. מרחבי העבודה המשותפים מאפשרים גמישות והתאמה לצרכי השוכר ובכך מקצרים פרקי זמן אלו. בנוסף, לעיתים בעלי הנכסים יסבו חלק מהשטחים המסורתיים למרחבי עבודה משותפים, כשטח שתורם לרווחיות ובד בבד מוסיף לאווירה החיובית בנכס וכך הופך את הנכס לאטרקטיבי יותר משטח מסורתי עבור שוכרים פוטנציאליים.

מתווכי נדל”ן

כאשר החלה התופעה של מרחבי עבודה משותפים, מתווכי נדל”ן רבים התקשו להבין את מאפייני המודל הייחודי. עבור חלק ממתווכי הנדל”ן, חוסר ההבנה גרם עד מהרה לחשש מפני מודל אכלוס משרדים זה, והשפעתו על שוק הנדל”ן המסחרי המסורתי והמוכר להם. חלקם ניסו להיצמד לשיטות הישנות, בעוד אחרים זיהו את הפוטנציאל העצום של מרחבי עבודה משותפים, אימצו את ההזדמנויות הטמונות בכך ואת האפשרות להיות חלק מקונספט חדשני זה.

בנקים

באופן כללי, מרחבי העבודה המשותפים החדשים השפיעו באופן חיובי על בנקים ומוסדות פיננסיים. מוסדות פיננסיים רבים מוצאים במרחבי עבודה משותפים “השקעה בטוחה” בגלל הגיוון הרב של השוכרים במרחבי עבודה אלו. שטחי משרד או מפעלים בעלי תכלית יחידה תלויים בהצלחה העסק היחיד המאכלס אותם. אם המפעל נכשל או העסק חדל פירעון, לבנק אין דרך להחזיר לעצמו את רוב המימון. לעומת זאת, מרחבי עבודה משותפים אינם תלויים בלקוח או חברה יחידים לשם הצלחתם. עבור הבנק, קל יותר לממש ולתפעל, בעת הצורך נכס שמשמש, או יכול לשמש, כמרחב עבודה משותף.

שוק מרחבי העבודה המשותפים

ההבדלים בין מרחבי עבודה משותפים שונים
  1. מגוון מרחבי העבודה

    היחס בין אזורי שימוש שונים במרחבי עבודה משותפים – המכונה על ידי המעצבים “המרחב  שלי/שלנו” – משפיע על האווירה במרחב ועל אופי העובדים שבוחרים להשתמש בו ומעצב את הצלחתו.

  2. מגוון השוכרים

    מרחבי עבודה משותפים משמשים מגוון רחב של שוכרים. חלק מבעלי הנכסים בוחרים במתכוון ברב- גוניות כדי להבטיח שילוב של פרילנסרים וסטארט- אפים, עסקים קטנים וצעירים ועסקים בוגרים יותר, ומגוון של תעשיות כדי לספק סביבה עשירה ומעוררת השראה. אחרים יתמקדו בתעשיה או סגמנט מסויימים מהשוק ויצרו מרחב עבודה משותף הומוגני יותר. בחלק ממרחבי העבודה המשותפים, התמהיל של העובדים משתנה מעת לעת, ומרחבים אחרים מכילים מאגר יציב של חברות ועצמאיים.

  3. עיצוב 

    אלמנטים עיצוביים כגון ריצוף, אומנות קיר ופתרונות ישיבה מסייעים לשדר את האופי המיוחד של כל מרחב עבודה משותף, ולא בהכרח דורשים השקעה ניכרת. לחברים חדשים, אפילו פרטים קטנים כגון בידוד אקוסטי, שקעים חשמליים ונקודות הטענה עשויים להיות גורם מכריע בהחלטה לבחור בעבודה במרחב זה.

  4. קהילה

    קהילתיות היא אחד המאפיינים הבולטים של עבודה במרחבי העבודה המשותפים, אך גם היא משתנה בין מרחב אחד למשנהו. מרחבי עבודה משותפים רבים כוללים מנהל שנמצא במקום כדי לסייע ביצירת קשרים בין החברים המחפשים תמיכה, שיתוף פעולה או חלוקת שירותים מקצועיים. המקום מעודד את השוכרים לשתף את פרטיהם באמצעות מסד נתונים משותף. מרחבי עבודה משותפים בעלי תחלופת דיירים גבוהה  מציעים קהילה בעלת אופי שונה מאלו שמשרתים לקוחות קבועים ומבוססים יותר.

  5. שירותים

    חלק ממרחבי העבודה המשותפים הם לא יותר משטח משרדי משותף, אחרים מציעים ערך מוסף רב לחבריהם, עם שירותים נוספים למתקני המשרד הבסיסיים.

  6. מיקום

    מיקום מרחב העבודה המשותף משפיע רבות על האופי הכולל של המרחב, החל מהגיל הממוצע של החברים בו ועד לנורמות העבודה. מרחבי עבודה משותפים באזורים עסקיים או פיננסיים שמרניים נוטים להיות רשמיים יותר מאלו הממוקמים באזורי תעשייה שעברו שינוי ייעוד.

מיפוי מגזרים

שוק מרחבי העבודה המשותפים מורכב משחקנים רבים, כשרובם המכריע שחקנים קטנים ומקומיים ורק מקצתםחברות בינלאומיות ברמה גבוהה

R e g u s

Regus שהוקמה בבריסל, ומשרדיה שם,
מציעה מרחבי עבודה משותפים במגוון מודלים
החל משנת 1989 . לאחר שכמעט קרסה
ב 2003- , החברה נבנתה מחדש וכעת היא
מתופעלת על ידי IWG ובעלת קרוב ל 3,000-
סניפים ב 100- מדינות. סניפים המציעים מרחב
משרדי, משרדים וירטואליים, מקומות בשולחן
לעבודה משותפת וחדרי ישיבות ברחבי העולם.
עובדים שנוסעים לעיתים תכופות יכולים
לרכוש חברות גמישה המעניקה גישה לכל אחד
ממרחבי העבודה המשותפים של Regus ברחבי
העולם. שטח המשרד והשולחן שלהם ניתן
להשכרה על בסיס יומי, חודשי או שנתי, וחדרי
הישיבות ניתנים להשכרה לפי שעה או יום.
Regus מתגאה באתרי עבודה מעוררי השראה
ומתקדמים, המספקים פתרונות
משרד גמישים.

Mi n d s p a c e

Mindspace היא חברה ישראלית שנוסדה בשנת 2014 ומנהלת
רשת בינלאומית של מרחבי עבודה משותפים, מעוצבים בקפידה ומנוהלים
היטב במיקומים מרכזיים. מרחבי העבודה המשותפים כוללים שטחי
עבודה מתוכננים בקפידה, פתוחים ו/או בעלי פרטיות מסוימת, כמו
מטבחים מאובזרים, משרדים סגורים, מרחבי משרדים פתוחים, חדרי
ישיבות מאובזרים היטב בגדלים שונים, מתחמי אירועים ושירותים נוספים.
נכון להיום, בישראל ניתן למצוא אתרים של Mindspace בתל-אביב
ובהרצליה, בברלין, המבורג ומינכן בגרמניה, בוורשה, פולין ובלונדון,
בריטניה. Mindspace היא חברה מובילה, בגלל שהיא מעודדת יצירת
קהילות ומחברת בין מגוון רחב של פרילנסרים, יזמים, חברות סטארט-אפ
בשלבים מוקדמים ובינוניים. Mindspace מציעה לחבריה מגוון של
אירועים אקסקלוסיביים, תוכן ערכי, הנחות אטרקטיביות
מספקים מקומיים ופעילויות חברתיות מהנות.

WeWork

WeWork נוסדה במידטאון ניו-יורק בשנת
WeWork .2010 מציעה פתרונות משרד
גמישים, שולחנות במרחב פתוח וחדרי
ישיבות ביותר מ 150- אתרים ב 16- מדינות.
חברים יכולים לשכור עמדת עבודה או משרד
על פי הסדר חודשי או ארוך יותר בהתאם
לצרכי המקום והזמן שלהם, בעוד שחדרי
ישיבות ניתן לשמור מראש על פי שיטת
תשלום באשראי. לצד מתקנים משרדיים,
WeWork מציעה ביטוח בריאות, פעילויות
מהנות, אירועים חברתיים והזדמנויות ליצירת
קשרים עסקיים כחלק מהחזון ליצור קהילות
עבודה פיזיות ווירטואליות.

Ne x t S p a c e

מרכזה של NextSpace בסנטה-קרוז, קליפורניה, שם נפתח מרחב
העבודה המשותף הראשון שלה בשנת 2008 . כיום קיימים 7 סניפים של
NextSpace ברחבי קליפורניה ואחד בשיקגו, עם תוכניות להמשך ההתרחבות.
NextSpace מציעה חברות וירטואלית שמקנה גישה לחדרי ישיבות ואירועים,
כניסות יומיות וחברות חודשית במשרדים וירטואליים, שולחנות משותפים
וייעודיים ומשרדים פרטיים. חברי NextSpace נהנים גם מגישה יומית בלתי
מוגבלת לאתרי NextSpace נוספים. השירותים של NextSpace כוללים
אירועים יזמיים, הזדמנויות ליצירת קשרים עסקיים ואירועים חברתיים.
NextSpace מיצבה את עצמה כבעלת מרחבי עבודה משותפים נוחים
ומקצועיים כאחד, במטרה לגבש קהילת עבודה תוססת.

ImpactHub

ImpactHub פתחה את אתר העבודה המשותף הראשון שלה בלונדון בשנת 2005 וכיום מנהלת למעלה
מ 80- אתרים ב 45- ערים ברחבי העולם. הערך המוסף של ImpactHub הוא החזון של קהילה תוססת
בעלת יצירתיות והפריה הדדית, המייצרת סביבת עבודה מעוררת השראה. החברה מציעה משרדים
פרטיים ושטח שולחן משותף וייעודי, ומשווקת את עצמה כחממה של רעיונות טובים וכזרז לחדשנות
ופרודוקטיביות במקום העבודה. ImpactHub מספקת גם תכנות תומך
כדי לעודד שגשוג של סטארט-אפים ומיזמים צעירים.

היתרונות של מרחבי עבודה משותפים

מיקום 

כתובת במרכז העיר היא יתרון משמעותי בשוק העסקי, אך מיזמים צעירים אינם יכולים לעמוד בעלות הגבוהה של דמי השכירות שדורש מיקום כזה. מחוזות מסחריים פופולריים שבהם אין התרחבות טבעית נוספת, כגון מנהטן או לונדון, לעיתים קרובות אינם יכולים לספק את השטח הדרוש. שכירות במרחב עבודה משותף במיקום מרכזי מביאה עמה את כל היתרונות של עבודה במרכז העסקים, כמו גם את האפשרות להתהדר בכתובת במקום מרכזי.

שירותים

ניהול משרד כשלעצמו גוזל זמן ואנרגיה מהחברה. במרחב עבודה משותף, מטלות אדמיניסטרטיביות מטופלות על ידי ההנהלה במקום על ידי החברים. על פי רוב, סטארט-אפים בתחילת דרכם של עובדים. לכן, אם במסגרת מרחבי עבודה משותפים הם יכולים לחסוך את הטרחה הכרוכה בניהול ובתחזוקה, לרבות מזכירות, שירותי מחשוב וטיפול במטלות אדמיניסטרטיביות, הם ייהנומיתרונות משמעותיים הרבה מעבר לחיסכון כספי.

סביבת עבודה 

היתרונות של מרחבי עבודה משותפים לא ניתנים להערכה בכסף. מרחבי עבודה משותפים מתוכננים להיות מעוררי השראה וחדשניים. רבים מציעים פעילות חברתיות כגון מפגשים, הרצאות, מכון כושר ובריכת שחייה במקום. מחקרים שונים מראים כי רווחה במקום העבודה וחוויות עובדים עשירות מובילות לפרודוקטיביות רבה יותר ולתחלופת עובדים נמוכה יותר. על ידי שכירות של שטחים במרחב עבודה משותף, סטארט-אפ קטן יכול לספק סביבת עבודה עשירה מבחינה חברתית ומבחינת תנאי ההעסקה שלא נופלת מזו של חברות בינלאומיות גדולות, אך ללא הטרחה הארגונית והעלויות הכרוכות בכך.

מוטיבציה ופרודוקטיביות

85% מהעובדים מעידים על עצמם שהמוטיבציה שלהם עלתה וגדלה מאז שעברו למרחבי עבודה משותפים. הגמישות הרבה של מרחבי עבודה משותפים מאפשרת לעובדים לבחור את שעות עבודתם, וכך הם מגיעים מוכוונים לעבודה, בתנאים האופטימליים עבורם, וממקסמים את הפרודוקטיביות. לעבוד בקהילה מוכוונת עבודה מעודדת פרודוקטיביות הרבה יותר מעבודה מהבית, או ממשרד שומם. אין ספק שקשה יותר להיכנס לדפוס חשיבה פרודוקטיבי בפיג’מה בשולחן המטבח.

עלות

התשלומים עבור אינטרנט במהירות גבוהה, שירותי הדפסה, סריקה ופקס, ואפילו תה וקפה מצטברים הם משמעותיים לחברות קטנות ובינוניות. במרחב עבודה משותף, העלויות בדרך כלל נמוכות יותר באופן כללי עקב תפעול יעיל ויתרון לגודל. על ידי שימוש בשירותים אלו שניתנים על ידי מנהלי מרחבי העבודה המשותפים בתשלום, חברות יכולות להחליף עלויות משתנות ולא ודאיות בעלויות צפויות וקבועות מראש. זהו הבדל חשוב למיזמים חדשים שמאזנים את התקציב שלהם בקפדנות. גם העלות ביחס למספר העובדים קטנה יותר במרחבי עבודה משותפים.

יצירת קשרים עסקיים 

תכנון נכון של מרחבי עבודה משותפים ויוזמות של אירועים חברתיים ואחרים במסגרת הקהילה, מספקים הזדמנויות רשמיות ולא- רשמיות ליצירת קשרים עסקיים. חברים במרחבי עבודה משותפים עשויים להרוויח מהכישורים ומהשירותים שכל אחד מהם מציע, וליצור קשרים בין-תעשייתיים בעלי ערך. סטארט-אפים הממוקמים במרחבי עבודה משותפים הם בעלי שיעור הצלחה גבוה יותר, בעיקר הודות לניסיון ולייעוץ שהם יכולים לקבל מחברי הקהילה.

גמישות 

מרחבי עבודה משותפים מאפשרים לחברות להגן על עצמן מפני סיכונים הכרוכים בהתרחבות או צמצום עתידיים. שנה היא פרק זמן זמן ניכר, וודאי שהתחייבות בחוזה לשלוש, שבע או עשר שנים קשה עבורם. מרחבי עבודה משותפים מאפשרים לחברות להתרחב ולהצטמצם כפי הנדרש, ולשלם רק עבור המרחב שבו הן עושות שימוש בפועל. גם חברות גדולות ומבוססות מבינות את היתרון המשמעותי עבורן, בהשוואה למודל השכירות המסורתי הנוקשה, בניסיון להגן על עצמן מפני מיתון.

ההיבט החברתי

גלי ההגירה לערים הגדולות השאירו עובדים רבים בודדים. אך מרחבי עבודה משותפים ממלאים את החלל שנוצר באווירה של אחווה: בילויים בסופי השבוע, ערבי סרטים, בתי קפה במתחם ושטחים משותפים המעודדים קשרים חברתיים הינם רק חלק מהיתרונות החברתיים הרבים שמרחבי עבודה משותפים מעניקים. כמו כן, ככל שהעבודה הופכת גמישה מבחינת זמן ומקום, עובדים רבים מוצאים את עצמם עובדים שעות ארוכות ומכל מקום ולכן מצפים לשלב עבודה והנאה.

ה”באז”

כאשר הנאמנות לחברה נמוכה, עסקים עומדים בפני האתגר של משיכה ושימור של כישרונות. חברות הפועלות במרחבי עבודה משותפים מצאו כי ה”באז” של המרחבים המשותפים גורםלעובדים פוטנציאליים לתפוס אותן כמקומות עבודה אטרקטיביים. העסקה ושימור של עובדים טובים הופכת קלה, זולה ומהירה יותר עבור חברות במרחבי עבודה משותפים.

האתגרים של מרחבי עבודה משותפים

רעש והסחות דעת 

סביבת עבודה משותפת יכולה להיות תוססת, אך גם רועשת ומסיחה את הדעת. קשרים שנוצרים לעיתים, מקשים על המיקוד בעבודה. חלק מהעובדים מתנהלים טוב יותר במשרדים סגורים בתוך מרחב העבודה המשותף, כך שהם יכולים ליהנות מהאווירה המשותפת, אך גם לסגור את הדלת ולהתמקד בעבודה. זה נכון בעיקר לאלו העושים שימוש רב בשיחות טלפון לפעילותם העסקית, משם שמרחבי עבודה פתוחים נוטים להיות רועשים מדי לשיחות עבודה.

היעדר תרבות ארגונית 

בעת שיתוף מרחב עבודה עם מיזמים אחרים, ייתכן שיהיה קושי ליצור תרבות ארגונית ייחודית לחברה ספציפית. קשה לחגוג הצלחה כאשר החברה בשולחן הסמוך מתמודדת עם תקופה קשה מבחינה עסקית, ואף פעילות גיבוש חברתית עשויה להיות נעימה פחות בסביבה משותפת.

פרטיות, סודיות ואבטחה

השמירה על פרטיות בשולחן במרחב עבודה פתוח וצפוף עלולה להיות קשה. ביצוע שיחות טלפון במרחבים משותפים כוללת סכנה של הדלפת סודות מסחריים או פגיעה לא מכוונת בפרטיות של הלקוח. רשת אינטרנט משותפת וישיבה בשולחנות ציבוריים עלולים להוות פוטנציאל לפגיעת אבטחה, על אף שלעיתים נעילת מסך אוטומטית וארונות בעלי מנגנון נעילה הינם פתרונות מספיקים. שמירה על זכויות קניין רוחני היא אתגר נוסף בסביבות עבודה משותפות, בעיקר בעת עבודה במרחב משותף עם מתחרה ישיר. חברות רבות תתקשינה עם אי הנעימות של חלוקת מקום עם מתחרים מאותו התחום.

היעדר רשמיות

על אף שאווירה רגועה ויצירתית היא אחד היתרונות וחלק מחווית העבודה במרחב עבודה משותף, היא עשויה להוות חיסרון עבור חברות השואפות להציג אופי רשמי ורציני. ניתן להימנע מכך על ידי התאמה זהירה בין החברה ומרחב העבודה המשותף ובחירה מושכלת של איזורי העבודה בתוך המרחב.

Mindspace

האסטרטגיה של Mindspace היא אסטרטגיה ייחודית, הודות למספר סיבות:
1. מרחבי העבודה המשותפים של Mindspace ממוקמים בראש ובראשונה באזורי תעסוקה מרכזיים, בהם היצע מוגבל של שטחים;
Mindspace . 2 פיתחה פלטפורמה עולמית, שכוללת את ישראל, גרמניה ופולין, וכעת היא מתרחבת לארה”ב ואנגליה;
Mindspace . 3 בולטת מעל מתחריה, הודות להשקעה משמעותית בקהילת הדיירים שלה;
4. כחלק מהמודל העסקי של Mindspace , החברה משכירה שטחים גדולים לחברות מובילות שמעדיפות להתמקם ליד ובתוך
מרחבי עבודה משותפים;
Mindspace . 5 מתקשרת עם בעלי הנכסים בהסכמים שמאפשרים שכירות משנה ומקנים לשכירות עצמה ערך של ממש;
6. האסטרטגיה של Mindspace היא בעלת אלמנטים של “מודל עסקי עמיד בפני מיתון”, שיעניק לחברות השוכרות גמישות רבה
בהיקף השכירות ובשימוש בציוד, במקרה של הרעה במצב הכלכלי במשק;
בעוד ש- PROFIMEX® היא בית השקעות לנדל”ן, אנו לא משקיעים רק בטיח ולבנים, אלא גם באנשים. לאחר שפעלנו להיכרות
מעמיקה עם המייסדים וההנהלה של Mindspace ולהבנת תפיסת עולמם, אנו מאמינים כי לאסטרטגיה העסקית ולערכי הליבה של
Mindspace התאמה טובה עם החזון שלנו.
אנו מקדמים בברכה את השותפות החדשה בינינו לבין Mindspace ומאפשרים לכם להצטרף אלינו להשקעות לצדה.

אסף רוזנהיים,
מנהל מחלקת השקעות, פרופימקס

מקורות וקריאה נוספת:

CBRE United States – Co-Working Spaces can be more Cost-Effective than Traditional Leases in Pricey Gateway Markets – March 2017
JLL United States – Shared Workspaces – Spring 2016
CBRE – Wellness in the Workplace – 2016
Martin Prosperity Institute- The Rise of the Global Startup City
Adaptive Office Resources – The Modern Occupancy Paradigm – November 2015
JLL Research – A New Era of Coworking – 2016
Harvard Business Review-Will the Gig Economy Make the Office Obsolete? – March 2017


המידע המובא במדריך הוא לצורך מידע כללי בלבד. פרופימקס אינה אחראית לשלמות המידע והוא נכתב על-פי דעות ומידע שהיו זמינים בעת כתיבת המדריך. אין לראות במידע זה המלצה להשקעה או נקיטת פעולה.