צרו קשר

הריני לאשר קבלת דיוור, עדכונים על השקעות פוטנציאליות ופרסומי מחלקת המחקר של פרופימקס









או התקשרו:
09-7774440

השקעות נדל”ן בחו”ל – המדריך המלא למשקיע המתחיל

24.10.19

משקיעים מישראל מהווים כוח משמעותי בקרב משקיעי הנדל”ן הגלובליים, וחיזקו את כוחם ב-2019. היעדים העיקריים לביצוע השקעות נדלן בחול– השקעה בנדל”ן בארה”ב ובריטניה. מעוניינים לקחת חלק במגמה? זה מה שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בנדל”ן זר.

 

לאן ינהרו משקיעי הנדל”ן?

ההשקעה בנדל”ן בחו”ל היא לא פעם עניין של טרנדים – כאשר אנחנו רואים כמויות גדולות של משקיעים פונות להשקעה במדינה או אזור מסוימים שמצליחים למצב את עצמם כבעלי פוטנציאל תשואה גבוה. בשנה האחרונה, נראה שהישראלים עולים שלב בכל הקשור להשקעה בנדל”ן בחו”ל – ולפי נתונים של איגוד משקיעי הנדלן בארה”ב, חלקם של המשקיעים מהמזרח התיכון עולה בהתמדה ב-2019.

במאמר של AFIRE נכתב כי במחצית הראשונה של 2019 לבדה, משקיעים מהמזרח התיכון הזרימו 8.6 מיליארד דולר להשקעות נדל”ן חוצה גבולות – עלייה של 59% לעומת המחצית הראשונה של 2018, כאשר לפי הערכות, זרם הכספים הזה צפוי להתחזק בהמשך 2019 וכן ב-2020.

 

הישראלים משקיעים מאות מיליוני דולרים

לפי נתונים של חברת Real Capital Analytics החוקרת את תחום הנדל”ן, המשקיעים מהמזרח התיכון מגיעים ממגוון מדינות – ישראל, כמובן, אך גם ערב הסעודית, איחוד האמירויות הערביות ובחריין. משקיעים מכל המדינות הללו העלו את סכומי ההשקעה שלהם בחו”ל בהשוואה ל-2018.

בתחום השקעות נדלן בחול, היעד המועדף על משקיעי המזרח התיכון הוא השקעה בנדל”ן בארה”ב – שמשכה כמחצית מ-8.6 מיליארד הדולרים שהושקעו בנדל”ן חוצה גבולות במחצית הראשונה של 2019. במקום השני, עם כ-21% מההשקעות, נמצאת בריטניה – למרות אי הוודאות בה היא נתונה בסוגיית הברקזיט. יעד מעניין נוסף ששב ועלה על המפה הוא סין – שקיבלה השקעות בסך של 1.3 מיליארד דולר ממשקיעים מבחריין וישראל.

מישראל הגיעו השנה לא מעט השקעות בשווי מאות מיליוני דולרים, בין היתר, מצד חברת הביטוח מגדל, חברת אלוני חץ וכן חברה בת של קבוצת דלק. לפי הערכות, המגמה צפויה להימשך ואף להתרחב במחצית השנייה של 2019, וכן ב-2020 – ככל שהמשקיעים במזרח התיכון מוסיפים להפנות תשומת ליבם לנעשה בשוק הנדל”ן הגלובלי.

 

טיפים לפני השקעות נדל”ן בחו”ל

בפרופימקס, המתמחה באיתור השקעות נדלן בחול זה 22 שנה, מדגישים כי  בהשקעות נדל”ן בחו”ל קיימים אתגרים ייחודיים – ומסבירים איך להיערך אליהם.

 

  1. למצוא שותף שמכיר היטב את השוק.
    “כשאנחנו משקיעים בשוק שאינו מוכר לנו, חשוב להיעזר בשירותיהם של גורמים מקומיים ומקצועיים שכבר צברו ניסיון וידע בשוק המקומי”, אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס. “שותפים מקומיים מסוג זה יכולים לאתר הזדמנויות בשלב מוקדם – לפני שהן יוצאות לשוק. “בנוסף, שותפים מקומיים ותיקים ואמינים יכולים לערוך עבורכם את כל הבדיקות החשובות – בדיקות נאותות, השוואה של הנכס עם נכסים אחרים באזור, בדיקת מצבו וניתוח דמי השכירות המקובלים”.

  2. לבדוק היטב את ביצועי העבר של החברה – בדגש על המשבר הכלכלי.
    לדברי רוזנהיים, חשוב להשקיע עם חברה שיש לה הצלחות מוכחות בנדל”ן, אבל יש לשים לב לכמה דגשים חשובים. “בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן היה בעלייה כמעט בכל מקום ברחבי הגלובוס – כך שהיה קל יחסית לרשום רווחים על ההשקעות”, הוא אומר. “מה שמעיד יותר מכל על המיומנות והיכולת של חברת השקעות הוא הביצועים שלה בתקופת משבר כלכלי.

“קודם כל, חברה שעברה משבר או שניים מצוידת בכלים טובים הרבה יותר כדי להתמודד עם האטה או מיתון נוספים, שיגיעו במוקדם או במאוחר, ובנוסף, התבוננות בהיסטוריה של החברה זו תאפשר לנו כמשקיעים לגלות עליה דברים חשובים – למשל, עד כמה היא נלחמה כדי לשמור על כספם של המשקיעים גם בעת משבר, ואם הצליחה לצמצם הפסדים, או אפילו ליצור רווחים גם כשרוב השוק צלל למטה”.

  1. חפשו את זהות האינטרסים.
    המלצה נוספת של רוזנהיים היא להעדיף חברה שהאינטרסים שלה זהים לאלה של המשקיע. “בלא מעט השקעות נדל”ן, אנו רואים חברות שמרוויחות מיד בהתחלה. כך, התמריץ שלה להמשיך לטפל בעסקה ולהעלות את שווי הנכס יורד. מנגד, כאשר דמי הניהול נמוכים, והרווח של החברה מגיע רק לאחר האקזיט והמכירה של הנכס, לחברה יש גם תמריץ כספי להמשיך לעבוד עבור המשקיעים עד למימוש מוצלח”.

  2. האם מנהלי החברה מאמינים גם כן בעסקאות שלה?
    דרך נוספת לוודא כי האינטרסים של החברה זהים לאלה של המשקיע, היא להיכנס לעסקה עם חברה שהמנהלים והעובדים שלה מושקעים יחד עם הלקוחות שלהם. “אני ויו”ר ועדת ההשקעות שלנו משקיעים מכספנו האישי בכל עסקה של פרופימקס, וכך גם חלק מהעובדים שלנו”, אומר רוזנהיים. “אנחנו משקיעים מאמץ רב בבחירת העסקאות הטובות ביותר – והעובדה שגם הכסף שלנו מושקע בהן, מעידה על האמון הרב שלנו בדרך שבחרנו”.

 

בשורה התחתונה, הישראלים מגדילים את ההשקעות שלהם בנדל”ן ברחבי העולם, ונכנסים לעוד ועוד נכסים ופרויקטים. לצד התשואה הפוטנציאלית הגבוהה, השקעה במדינה זרה טומנת גם יותר סיכונים, ולכן, חיוני לבחור בתשומת לב את החברה והשותפים המקומיים שיפעלו מולכם.

 

שאלות נוספות

באילו מקומות בעולם הישראלים מעדיפים להשקיע בנדל”ן?

על פי חברת Real Capital Analytics שעוסקת בניתוחי מידע מוכווני נדל”ן, במחצית הראשונה של 2019, משקיעים מהמזרח התיכון, ובהם ישראלים, השקיעו בנדל”ן בחו”ל כ-8.6 מיליארד דולר – כמחצית מהם בנדלן בארה”ב. היעד הבא ברשימה היה בריטניה, עם 21% מכלל ההשקעות.

מה האתגר המרכזי בהשקעות נדל”ן בחו”ל?

כישראלים, אנו מכירים את השוק המקומי והרגולציה הישראלית, אך לא את השווקים והרגולציה שמעבר לים. פערי ידע אלה משמעותיים במיוחד כשמנסים לאתר עסקאות עם פוטנציאל תשואה גבוה. כדי להתגבר על אתגר זה, ניתן להיעזר בשותף עסקי מקומי או חברה להשקעות נדל”ן, בעלת ניסיון וידע מצטבר בשווקים שונים.

כיצד שותף מקומי יכול לסייע לנו בהשקעה בנדל”ן בחו”ל?

שותפים מקומיים, בעלי מוניטין, ניסיון וקשרים מקומיים, מכירים היטב את השוק ויש גישה ייחודית להזדמנויות השקעה בשלב מוקדם יחסית. בנוסף, הם נמצאים בעמדה המאפשרת להם לערוך את כל הבדיקות הדרושות, הן לנכס עצמו והן לסביבתו, ובהמשך לנהל ולתפעל את ההשקעה מקרוב; הם גם בקיאים במחירים המקובלים באזור ובמגמות השונות באזור ובסקטור בו הם מתמחים.

מה חשוב לבדוק כשבוחרים חברה שתסייע לנו בהשקעת נדל”ן בחו”ל?

הבדיקה הראשונה היא כמובן היסטוריית הביצועים של החברה, והתקופה עליה היא מתפרשת. משקיעים מעדיפים לעבוד עם חברות שצברו ניסיון רב, במחזורי שוק שונים, כולל מתקופות משבר. חשוב לבדוק לא רק את השנים האחרונות, אלא גם תקופות קודמות וסוערות יותר בשוק, שבהן היה יותר קשה להשיג תשואות נאות, ולא פחות מהתשואות, יש לבחון את התנהלות החברה בתקופת משבר. למידע חשוב נוסף>> 8 כללי זהב לבחירת מנהל השקעות הנדל”ן הנכון עבורך

איך נדע שהחברה פועלת גם לטובתנו?

חשוב לוודא זהות אינטרסים – למשל, באמצעות בחינת מודל ההשקעה והרווחיות של החברה. המודל המועדף הוא מודל מבוסס הצלחה. כאשר חברה גורפת רווח משמעותי בתחילת תקופת ההשקעה, יש חשש מהאינטרס שלה. ראשית, חברה מסוג זה עלולה להעדיף לבצע השקעה, גם אם גלום בתוכה סיכון רב ולא בהכרח תניב תשואות חיוביות, ושנית, קיים חשש לאופן ניהול ההשקעה ומוקדי הפניית משאבי החברה. לעומת זאת, כשדמי הניהול נמוכים ועיקר הרווח של החברה יגיע לאחר שהמשקיעים יקבלו את שלהם – ניתן להניח שהחברה תיכנס להשקעות שיש להן פוטנציאל לרווח משמעותי ותעשה כל מאמץ להגיע לרווחיות זו.

כיצד עוד ניתן לוודא זהות אינטרסים עם החברה שבאמצעותה משקיעים?

בדקו את שיעור השקעת מנהלי החברה ומקבלי ההחלטות בהשקעות החברה. ככל שבעלי תפקידים אלו משקיעים במוצרי החברה, כך משתקפת זהות אינטרסים ואמונה בפוטנציאל של השקעות אלו. אנו מקפידים להשקיע בכל אחת מהשקעות החברה ולבחור מנהלי השקעה שעושים זאת.