השקעה בנדל"ן
ניתוח מקרה
עמוד זה מציג ניתוח מקרה של השקעת Canopy Apartments, נכס מולטיפמילי באורלנדו, פלורידה, וממחיש כיצד יצירת ערך בהשקעות נדל”ן נשענת על מתודולוגיה סדורה ולא על הנחות כלליות או מגמות שוק. בעולם שבו מחירי הרכישה והמימוש נקבעים במידה רבה על ידי כוחות השוק, היכולת של המשקיע להשפיע על תוצאות ההשקעה מתמקדת בעיקר בניהול הנכס ובהגדלת ההכנסה השוטפת. בהתאם לכך, האסטרטגיה מתמקדת בזיהוי פוטנציאל השבחה תפעולית, שיפור ביצועי הנכס לאורך זמן, וניצול נכון של עיתוי המימוש לצורך מיקסום הערך.
המודל של פרופימקס מבוסס על ניתוח רב שכבות של כל עסקה, תוך פירוק שלה למרכיבי הליבה. תחילה נבחנים משתנים מיקרו דמוגרפיים המשפיעים על הביקוש לשכירות ועל פוטנציאל העלאת ההכנסות. לאחר מכן נבדקות הנחות היסוד של התוכנית העסקית, מתוך הבנה ששינויים קטנים בפרמטרים כמו שיעור תפוסה או קצב עליית שכר דירה יכולים לייצר פערים משמעותיים בתוצאות לאורך זמן. במקביל, נבחנת השפעת המינוף על פרופיל הסיכון והתשואה, תוך הפרדה בין איכות הנכס עצמו לבין האופן שבו הוא ממומן, וזאת כדי להבין את העסקה “נטו” לפני השפעות פיננסיות.
נדבך מרכזי נוסף הוא בחינה של שיעור ההיוון והקשר הישיר בינו לבין ההכנסה התפעולית של הנכס, אשר יחד קובעים את שוויו בעת המימוש. בהתאם לגישה זו, הדגש מושם על שליטה בגורמים הניתנים לניהול, ובראשם ה NOI, לצד בחינה שמרנית של תרחישים, כולל מצבי קיצון. שילוב בין ניתוח אנליטי מעמיק, ניהול סיכונים קפדני והתמקדות ביצירת ערך תפעולי, הוא שמאפשר להוביל עסקאות כמו Canopy Apartments לתוצאות מיטביות עבור המשקיעים.
מסקנות
זו אחת מהחוזקות של פרופימקס, לדעת לפעול לטובת המשקיעים שלה כאשר יש בעיות בהשקעה. פרופימקס לא חוסכת מאמצים ובכסף על מנת לשמור על האינטרסים של מי שנתן בנו את אמונו.
מתוך דוגמה זו ניתן ללמוד מספר דברים על השקעה בנדל"ן: הכי חשוב להשקיע עם אנשים ישרי דרך, עוד חשוב להשקיע עם חברה בעלת ניסיון רב בתחום, כמו גם לבדוק את עבר החברה ואת עברם האישי של המנהלים. בנוסף, יש להימנע מהחלטות מהירות ולא שקולות, גם כאשר המצב נראה רעוע.
אנו בפרופימקס מאמינים כי אין תחליף לניהול ישר ומקצועי של ההשקעה, ומקפידים על סינון קפדני של השקעות הנדל"ן שאנו מבצעים בעולם.
*נתונים פיננסיים הוסרו מתיאור המקרה בהתאם לדרישות הרגולציה.
ההשקעה הניבה תשואה פנימית שנתית של 13.71% ומכפיל הון של 1.65x.
מידע חיוני למשקיע
סוגי השקעות נדל"ן
השקעות נדל"ן מהוות נושא רחב מאוד וסקטור עיקרי בתחום ההשקעות האלטרנטיביות. כאשר מדברים על השקעות נדל"ן, חשוב להבין שמדובר בסקטורים שונים כמו משרדים, מרכזי קניות, מקבצי דיור להשכרה (Multifamily), לוגיסטיקה, מסחר ועוד.
השקעות נדל"ן נבדלות זו מזו גם על פי אסטרטגיית ההשקעה שיכולה להיות נדל"ן מניב, השבחה או בנייה מן היסוד, ובעיקר על ידי אופן ניהולן ומקסום הפוטנציאל בעת מימוש השקעות אלה.
יתרונות ההשקעה בנדל"ן
השקעה בנדל"ן נבדלת מאפיקי השקעה אחרים, במיוחד מהשקעות בשוק ההון, בכך שהיא אינה קורלטיבית לשוק ההון, עניין מהותי שמעניק בטחון.
כמו כן, השקעה בנדל"ן אינה נזילה או סחירה ומבוצעת לזמן ארוך יחסית. אי הנזילות אמורה להקנות בטחון ופרמיה על ההשקעה.
השקעות נדל"ן תורמות ליציבות תיק ההשקעות, מאזנות אותו וזמני משבר משפיעים עליו פחות ואף מייצרים הזדמנויות מיוחדות.
השקעות נדל"ן בעולם
השקעות נדל"ן גלובליות מאפשרות למשקיע פיזור וגיוון מקסימלי בתיק ההשקעות האלטרנטיביות שלו. עובדה זו מורידה את רמת הסיכון ותורמת למקסום פוטנציאל התשואה.
בהשקעות נדל"ן יש חשיבות אדירה למומחיות ולהכרות של השוק המקומי ושל סוגי הנכסים הספציפיים ולכן, השקעות נדל"ן גלובליות חייבות להיעשות עם מנהלי השקעות מנוסים ובעלי ידע רב בתחומים ובמיקומים בהם הם פועלים.
זאת, מכיוון שלמשקיע עצמו אין אפשרות להיות בעל ידע בכל שוק בו הוא מעוניין לפעול.
השקעה בנדל"ן ושיעור התשואה (IRR)
השקעה בנדל"ן היא השקעה לטווח של מספר שנים, בדרך כלל לטווח של 4-7 שנים, והתשואה הסופית בעת מימוש ההשקעה היא הרלוונטית והחשובה ביותר.
בהשקעה בנכס מניב יש ברוב המקרים תשואה שוטפת משכר הדירה, אך שיעור התשואה הפנימי השנתי (IRR) בעת המימוש הוא המדד החשוב לרווח או הפסד.
מנהלי השקעות מקצועיים ובעלי ניסיון יודעים לבצע את המימוש בתזמון הטוב ביותר, ולעיתים לשפר את התשואה באמצעות התאמות לתכנית העסקית.
מדגם השקעות
כאן תוכלו להתרשם ממדגם של השקעות נדל"ן מניב בחו"ל שביצענו במהלך שנות פעילותנו בארצות הברית, קנדה, באירופה, באסיה, בדרום אמריקה ובאוסטרליה.
Hotel Volant
תאריך ההשקעה:20260128
שותף:Spaulding & Slye Investments
כתובת:56 State Street, Charleston, SC 29401
סך ההון:16,400,000$
סך השקעת פרופימקס:12,400,000$
The George
תאריך ההשקעה:20260130
שותף:Denton Floyd
כתובת:Clarkesville, IN, USA
סך ההון:53,220,000$
סך השקעת פרופימקס:10,609,000$
TD Bank Portfolio
תאריך ההשקעה:20251209
שותף:Roadside
כתובת:Washington DC, USA
סך ההון:16,642,000$
סך השקעת פרופימקס:6,106,000$
New Babylon
תאריך ההשקעה:20250315
שותף:Capreon
כתובת:Anna van Buerenplein, The Hague
סך ההון:€114,286,000
סך השקעת פרופימקס:€12,360,000
Nashville Industrial Portfolio
תאריך ההשקעה:20251017
שותף:Alpaca
כתובת:328 Weakley Ln, Smyrna, TN 37167
סך ההון:$69,180,000
סך השקעת פרופימקס:$6,730,000
Cove West Hartford
תאריך ההשקעה:20250731
שותף:Paredim
כתובת:106 Kane St West Hartford, CT 06119, USA
סך ההון:$40,450,000
סך השקעת פרופימקס:$7,100,000
Beverly Collection
תאריך ההשקעה:20250728
שותף:Praedium
כתובת:140 Rantoul St, Beverly, MA 01915
סך ההון:164,558,000$
סך השקעת פרופימקס:7,000,000$
Canopy Apartment Villas
תאריך ההשקעה:20250716
שותף:Taurus Investment Holdings
כתובת:5762 Folkstone Ln, Orlando, FL 3282
סך ההון:$66,400,000
סך השקעת פרופימקס:$5,500,000
North Atlanta Light Industrial Portfolio
תאריך ההשקעה:20250522
שותף:Taurus Investment Holdings
כתובת:1000 Williams Drive, Marietta, GA
סך ההון:$149,017,000
סך השקעת פרופימקס:$6,500,000
Debbie Lane BTR
תאריך ההשקעה:20250513
שותף:Alpaca
כתובת:Debbie LN, Arlington, TX
סך ההון:$54,653,000
סך השקעת פרופימקס:$5,400,000
Port Walthall Drive
תאריך ההשקעה:20250417
שותף:Spaulding & Slye Investments
כתובת:1000-1060 Port Walthall Dr Colonial Heights, VA 23834
סך ההון:$16,026,000
סך השקעת פרופימקס:$6,200,000
Waldwick Station
תאריך ההשקעה:20250218
שותף:Pearlmark
כתובת:41 W Prospect St, Waldwick, NJ
סך ההון:$41,674,000
סך השקעת פרופימקס:$6,500,000
גישה מקצועית להשקעות נדל"ן
לפי ההערכות כ-55% מסך העושר העולמי מושקע בנדל"ן, לא כולל הדירות והבתים הפרטיים שאנו גרים בהם (Owner Occupier). כיום, מרבית המשקיעים מבינים את חשיבות השילוב של השקעות נדל"ן והשקעות אלטרנטיביות בתיקי ההשקעות. פרופימקס פועלת כרבע מאה בהצלחה רבה בתחום השקעות נדל"ן מחוץ לישראל.
בעולם השקעות הנדל"ן חשוב להתייחס לכך שערך הנכס יכול לעלות, אך גם עלול לרדת, בדיוק כמו השקעה בתחומים אחרים. בהשקעות נדל"ן אין נוסחת פלא להתעשרות מהירה, ולא ניתן להשקיע ולהצליח מבלי להכיר, להבין ולנתח את הסביבה הכלכלית פיננסית בה פועלים ומשקיעים, וחשוב להכיר את הסיכונים הקיימים בתוכה.
לכן, כאשר משקיעים בנדל"ן חוצה גבולות, חשוב להשקיע עם חברות מוכרות ומובילות אשר מכירות את השוק היטב, עם ניסיון מוכח בזמני גאות ושפל, בעלות יושרה ושקיפות ובעיקר שפועלות בהלימה מלאה עם האינטרסים של המשקיעים כמו תגמול על בסיס הצלחה.
לצד צבירת ידע והכרות, חשוב גם לזכור כי קיימים סיכונים אותם לא ניתן לצפות או למנוע מראש, לכן נדבך נוסף שיש לאמץ טרם ההשקעה הוא היכולת להיערך למגוון רחב של תרחישים אפשריים.
לבדיקת כשירות והשקעה
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים .ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח– 1968 אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד. |
