אחרי שנתיים של מגיפת הקורונה ובתקופה של אי ודאות, משקיעים מתוחכמים ומנהלי השקעות נדל”ן מנוסים ומקצועיים, יודעים לנתח את המגמות בשוק ולזהות הזדמנויות.
מאז פרוץ המשבר, פוזר ההון שגוייס ממשקיעי פרופימקס, הארבעה סקטורים עיקריים: מולטיפמילי, תעשייה ולוגיסטיקה, מעבדות ביולוגיות ומשרדים רפואיים ונכסי תעשייה קלה. המגזרים האלה נהנו מצמיחה מוגברת, בין היתר כתוצאה משינויים שיצר המשבר, לצד רוח גבית מההתאוששות המהירה של הכלכלה האמריקאית: היקף התוצר ושיעור צמיחתו עלו, שוק התעסוקה הציג התאוששות, הסיוע הממשלתי דחף את העסקים ובנקים איפשרו דחיית החזר הלוואות.
המגיפה לא יכולה לעצור צמיחה לאורך זמן:
צמיחת אוכלוסיית ארה”ב ומחסור בשוק הדיור, גרמו לעליה מואצת במחירי נכסי המגורים, לצד העליה במסחר האלקטרוני, נוצרו ביקושים עצומים לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, הגמישות שנוצרה בתקופת המשבר בנוגע לעבודה מרחוק, הגבירה את הביקוש לנכסי נדל”ן באיזורים פרבריים, והשקעה בנדל”ן בחו”ל הפכה לאטרקטיבית אף יותר.
אינפלציה וריבית:
האינפלציה הגיעה לרמות גבוהות אך צפויה, על פי מקורות, להתמתן במהלך 2022. הריבית צפויה לעלות אך אין ציפייה שהיא תשבש את שוקי הנדל”ן – תשואת האג”ח הממשלתי ל-10 שנים צפויה להישאר נמוכה.
חשוב לציין כי, לאורך השנים שוק הנדל”ן הוכיח את עצמו כאחד מאפיקי ההשקעה שמספקים הגנה אינפלציונית מכיוון שניתן לעלות את דמי השכירות ברוב המקרים וכך לעלות את הרווח התפעולי ומכאן, את ערכם.
גמישות ונוחות:
משבר הקורונה לימד אותנו דבר אחד או שניים על גמישות ודגשים חדשים בחיים. למדנו שנכסי נדל”ן יכולים לתפקד שונה, שאפשר לעבוד מהבית, ושיש חשיבות רבה לנוחות והיעילות בניהול הזמן ועוד ועוד. עם כל זאת, נראה שהמשרדים ימשיכו להיות העוגן המרכזי של מקום העבודה אך מודל העבודה יישאר כנראה בהרבה מקרים – היברידי.
הטרנד של קניות מקוונות קיבל האצה משמעותי ביותר עקב משבר הקורונה וחנויות ומרכזי קניות נאלצים לעשות שינויים ולהתאים את עצמם לטרנד רכישות האונליין, כמו שילטב תצוגה ושטחי אחסון מלאי למשלוחים.
מבני מגורים עוברים שינויים על מנת להתאים עצמם לעבודה מהבית ומקום העבודה וזמן הנסיעה אליו, יקבלו חשיבות משנית בשיקול בחירת מקום המגורים.
סקטור המולטיפמילי ימשיך לפרוח ולהתחזק:
הסקטור בכללותו הראה חסינות מרשימה בזמן המשבר. עליית מחירי הדיור, ההתאוששות הכלכלית המהירה והעבודה מהבית, הובילו לביקוש חסר תקדים , הובילו לעליית מחירי השכירות במלעמלה מ-10% ברוב ארה”ב.
מהשקעותיה של פרופימקס בארה”ב
אירופה על קצה המזלג:
גם אירופה הציגה יציאה מהירה יחסית מהמיתון, התוצר הלאומי הגולמי עלה ב-2021 וצפוי להציג שיעור דומה גם ב-2022. נכסי המגורים, התעשייה והלוגיסטיקה, הציגו עליית מחירים לצד תחומים נוספים. הצפי הוא שהשקעות בעולם ב-2022 תחזורנה לרמות טרום המגיפה.
לסיכום:
מעודד לראות כי למרות השפעותיו של משבר הקורונה והשינויים שגרם, שוק הנדל”ן המסחרי, באופן כללי, התאושש מהר וגילה חסינות ראויה לציון. ברוב המקרים נראה שהמשבר היווה זרז של תהליכים שכבר החלו והיו בלתי נמנעים ובמקרים אחרים – חיזק סקטורים שונים. השקעות נדל”ן בחו”ל הנעשות בפיזור וגיוון סקטוריאלי, גיאוגרפי, אסטרטגי ומנהלי – הופכות להיות משמעותיות יותר בתיק ההשקעות הכולל.
שאלות נוספות:
באילו מקומות בעולם הישראלים מעדיפים להשקיע בנדל”ן?
על פי חברת Real Capital Analytics שעוסקת בניתוחי מידע מוכווני נדל”ן, במחצית הראשונה של 2019, משקיעים מהמזרח התיכון, ובהם ישראלים, השקיעו בנדל”ן בחו”ל כ-8.6 מיליארד דולר – כמחצית מהם בנדלן בארה”ב. היעד הבא ברשימה היה בריטניה, עם 21% מכלל ההשקעות.
מה האתגר המרכזי בהשקעות נדל”ן בחו”ל?
כישראלים, אנו מכירים את השוק המקומי והרגולציה הישראלית, אך לא את השווקים והרגולציה שמעבר לים. פערי ידע אלה משמעותיים במיוחד כשמנסים לאתר עסקאות עם פוטנציאל תשואה גבוה. כדי להתגבר על אתגר זה, ניתן להיעזר בשותף עסקי מקומי או חברה להשקעות נדל”ן, בעלת ניסיון וידע מצטבר בשווקים שונים.
כיצד שותף מקומי יכול לסייע לנו בהשקעה בנדל”ן בחו”ל?
שותפים מקומיים, בעלי מוניטין, ניסיון וקשרים מקומיים, מכירים היטב את השוק ויש גישה ייחודית להזדמנויות השקעה בשלב מוקדם יחסית. בנוסף, הם נמצאים בעמדה המאפשרת להם לערוך את כל הבדיקות הדרושות, הן לנכס עצמו והן לסביבתו, ובהמשך לנהל ולתפעל את ההשקעה מקרוב; הם גם בקיאים במחירים המקובלים באזור ובמגמות השונות באזור ובסקטור בו הם מתמחים.
מה חשוב לבדוק כשבוחרים חברה שתסייע לנו בהשקעת נדל”ן בחו”ל?
הבדיקה הראשונה היא כמובן היסטוריית הביצועים של החברה, והתקופה עליה היא מתפרשת. משקיעים מעדיפים לעבוד עם חברות שצברו ניסיון רב, במחזורי שוק שונים, כולל מתקופות משבר. חשוב לבדוק לא רק את השנים האחרונות, אלא גם תקופות קודמות וסוערות יותר בשוק, שבהן היה יותר קשה להשיג תשואות נאות, ולא פחות מהתשואות, יש לבחון את התנהלות החברה בתקופת משבר.
איך נדע שהחברה פועלת גם לטובתנו?
חשוב לוודא זהות אינטרסים – למשל, באמצעות בחינת מודל ההשקעה והרווחיות של החברה. המודל המועדף הוא מודל מבוסס הצלחה. כאשר חברה גורפת רווח משמעותי בתחילת תקופת ההשקעה, יש חשש מהאינטרס שלה. ראשית, חברה מסוג זה עלולה להעדיף לבצע השקעה, גם אם גלום בתוכה סיכון רב ולא בהכרח תניב תשואות חיוביות, ושנית, קיים חשש לאופן ניהול ההשקעה ומוקדי הפניית משאבי החברה. לעומת זאת, כשדמי הניהול נמוכים ועיקר הרווח של החברה יגיע לאחר שהמשקיעים יקבלו את שלהם – ניתן להניח שהחברה תיכנס להשקעות שיש להן פוטנציאל לרווח משמעותי ותעשה כל מאמץ להגיע לרווחיות זו.
כיצד עוד ניתן לוודא זהות אינטרסים עם החברה שבאמצעותה משקיעים?
בדקו את שיעור השקעת מנהלי החברה ומקבלי ההחלטות בהשקעות החברה. ככל שבעלי תפקידים אלו משקיעים במוצרי החברה, כך משתקפת זהות אינטרסים ואמונה בפוטנציאל של השקעות אלו. אנו מקפידים להשקיע בכל אחת מהשקעות החברה ולבחור מנהלי השקעה שעושים זאת.
