אחרי עשור של גאות בשוק הנדל"ן בארה"ב: האם תסיסת המחירים ועליית הריבית מבשרות על היפוך מגמה?
אחרי עשור של גאות בשוק הנדל"ן בארה"ב: האם תסיסת המחירים ועליית הריבית מבשרות על היפוך מגמה?
תקופה ארוכה שהריבית שייטה בטריטוריה אפסית ותרמה את חלקה לתנופת מחירי נכסי הנדל"ן בעולם, ובארה"ב בפרט. כעת, שילוב של אינפלציה דוהרת וריבית מטפסת מציבות אתגר לענף הנדל"ן הגלובלי – ומעמידות במבחן את מנהלי ההשקעות. אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, מספק נקודת מבט מקצועית ביחס לתנאי השוק המשתנים ומסביר איך בניהול אחראי ונכון ניתן לצלוח את האתגרים, ולהניב תשואת אלפא למשקיעים.
שני נתונים שמגיעים מארה"ב ממחישים את התמונה המורכבת של הכלכלה כרגע. מחד, הריבית ממשיכה לטפס והגיעה ל-1.5%, לאחר שהפד' הקפיץ בחודש מאי את רמת הריבית ב-0.75 נקודות הבסיס – העלאה החדה ביותר זה 28 שנה. מנגד, האינפלציה האיצה שוב, אחרי דעיכה קלה, ונסקה במאי ל-8.6% (במונחים שנתיים), שיא של למעלה מארבעה עשורים.
הצטלבות האירועים כבר נותנת אותותיה בבורסות, שרושמות נסיגה חדה מרמות השיא שנאחזו בהן עד לאחרונה. אולם בינתיים, שאלה אחת – מסקרנת במיוחד – נותרה פתוחה: האם מה שעושה האינפלציה והריבית לבורסה, תתגלגל גם לשוק הנדל"ן? כדי לנסות להגיע לתובנה, יש להבין קודם את השפעתן הדיפרנציאלית של עליית האינפלציה והריבית בשוק הנדל"ן, על ענפיו השונים.
אינפלציה נוסקת וריבית מטפסת – תנועות סותרות בשוק הנדל"ן
גל ההתייקרויות ששוטף את כלכלות העולם הוביל בתקופה האחרונה את קברניטי הבנקים המרכזיים לשלוף את הכלי האפקטיבי שיש ברשותם לקיצוץ כנפי האינפלציה – העלאת ריבית. למעשה, שינוי בריבית כלפי מעלה הוא מהלך אסטרטגי שנועד להקשיח את תנאי המימון, לבלום את זרם הביקושים ולהשיב את יציבות המחירים. אלא שלריבית ישנן גם השפעות, ישירות ועקיפות, על שוק הנדל"ן. את ההשפעה העיקרית – והמיידית - ניתן לזהות בהתייקרות החזרי החוב ועלויות המשכנתא, ככלי המימון המרכזי בעסקת רכישה או השקעה בנכס נדל"ן ריאלי. מכאן, שישנה גם ציפייה לצינון מסוים בביקוש לנדל"ן, זאת בייחוד לאחר שנת שיא וזינוק דו-ספרתי בערכי נכסי הנדל"ן בארה"ב.
מהעבר השני, ניצבת כאמור האינפלציה, שמטלטלת את הבורסות ושולחת את המשקיעים לתור אחר אפיקי מקלט, כלומר השקעות שלא נשחקות בהכרח תחת האינפלציה הגואה. בנקודה זו, השקעה בנדל"ן ריאלי מנכסת לעצמה יתרון משמעותי. נכסים ריאליים נוטים לתפקד כאפיק השקעה עם מנגנון גידור אינפלציוני מובנה, שכן בסוגי נכסים מסוימים דמי השכירות השוטפים צמודי-מדד ולמעשה מדביקים את קצב עליית האינפלציה, ומספקים רשת הגנה אפקטיבית מפני שחיקת התזרים השוטף מההשקעה.
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס, הפועלת כבר למעלה מ-25 שנה בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים כשירים, מדגיש כי "לרוב קיימת קורלציה בין אינפלציה לגובה דמי השכירות, כאשר רואים זאת בעיקר בסוגי נכסים כמו מולטיפמילי – מגזר שאנחנו פועלים בו מאז שנת 2002 ומהווה נתח עיקרי בפורטפוליו ההשקעות שלנו. חוזי השכירות במקבצי הדיור הם קצרי מועד, לתקופות של כחצי שנה עד שנה, כך שבעת ביצוע חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, גובה דמי השכירות מתעדכנים בהתאם ומדביקים את פער עליית המדד".
יש לציין כי גם בסוגי נכסים עם הסכמי שכירות לתקופות ארוכות יותר, קיימים לרוב רצועות הגנה בדמות העלאת דמי שכירות אוטומטיים מדי שנה. מנגנון זה לעיתים צמוד למדד המחירים לצרכן, המהווה הגנה אינפלציונית מלאה, ולעיתים כולל עלייה בדמי השכירות בפעימות קבועות, שאמנם אינן נקבעות ביחס מדויק לעליית מדד המחירים, אך מתנהגות בצורה דומה לאורך זמן.
כמו-כן, לאינפלציה נטייה להשפיע על שווי נכסי נדל"ן, וזו מייצרת רוח נגדית חזקה מול השלכות ההפוכות של עליית הריבית. למעשה, האינפלציה הנוכחית נישאת גם על גבי צד ההיצע (Supply-side inflation), כלומר עליית מחירים כתוצאה משיבושים בצירי האספקה הראשיים לצד מחסור חריף בסחורות. אלו מייקרים משמעותית את עלויות הבנייה, המתגלגלות גם לעלייה בשווי הנכסים הריאליים הקיימים.
ניתן לומר כי לרוב אינפלציה וריבית מייצרות תנועות מנוגדות בשוק הנדל"ן. מחד, האינפלציה עשויה לתמוך בהשקעה בנכסי נדל"ן - הן בצד השווי והן בצד תזרים ההכנסה המתקבל מדמי השכירות, ולמעשה לנטרל, באופן חלקי או מלא, את השפעתה המצננת של הריבית על הביקוש. בעניין זה ראוי לציין כי תחזית הפד' צופה כי כלכלת ארה"ב תמשיך לצמוח גם השנה (2022), אם כי בשיעור מתון של 1.7%, בעוד שיעור האבטלה יוותר סביב ה-4%, נושק לשפל היסטורי. הערכה זו מצטרפת לעובדה כי במהלך משבר הקורונה, משקי בית צמצמו בהוצאות וחסכונותיהם גדלו בהתאם. אינדיקטורים אלו מלמדים כי החוסן הפיננסי של משקי הבית בארה"ב עדיין נותר גבוה – פקטור שעשוי לתמוך ביציבות שוק הנדל"ן.
תהליכי עומק ומגמות דמוגרפיות ימשיכו להכתיב את הטון
על אף המיקוד באינפלציה הדוהרת ועליית הריבית בעקבותיה, שוק הנדל"ן בארה"ב אינו נשען רק על שתי רגליים אלה ונתון גם לתהליכי עומק ומגמות דמוגרפיות, המשפיעות על משוואת הביקוש-היצע ומייצרות הבחנה ושונות גבוהה בין ה-Submarkets השונים בשוק הנדל"ן. כך למשל, בעוד ענף המשרדים עדיין חווה שינויים דרמטיים, כחלק מאימוץ דפוס העבודה ההיברידי (שילוב עבודה מהבית) ונטישת חלק מבנייני המשרדים, בנדל"ן למגורים הסיפור שונה, כאשר בינתיים לא נצפים סימנים ממשיים להתקררות או שינוי כיוון, בעיקר באזורים פרבריים שעדיין נהנים מזרמי הגירה פנימיים, המעצבים מחדש את מפת הנדל"ן במדינה.
כמו-כן, הגאות בערכי הנכסים בארה"ב בשנים האחרונות היא גם סימפטום של שוק הסובל מגירעון עקבי ועמוק בהיצע הדירות למכירה. עדות לכך ניתן למצוא בנתונים שפרסם איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (NAR), לפיו בתחילת השנה, מלאי הבתים הזמינים למכירה בארה"ב צנח לשפל של 860 אלף בלבד – המשקף את מספר הבתים הזמינים הנמוך ביותר מאז החל התיעוד ב-1999. כמו-כן, אוכלוסיית ארה"ב ממשיכה לצמוח בכ-2 מיליון איש מדי שנה, ונכון להיום קיים מחסור בדיור המוערך סביב 4-5 מיליון יחידות. לפי נתוני הבנק הפדרלי, מספר התחלות הבניה של בתים חדשים בארה"ב המשיך לרדת באפריל, זה החודש השלישי ברציפות, כך שהפער ממשיך להתעצם וההיצע לא צפוי להשיג את הביקוש, לפחות לא בשנים הקרובות.
מדד Case-Shiller העוקב אחר מחירי הבתים הפרטיים בארה"ב המשיך לטפס גם ב-1Q של 2022
בייחוד בתקופות מאתגרות מתחדדים פערי הביצועים בין המנהלים השונים
משבר הקורונה הוכיח שוב כי מנהלים עתירי ידע וניסיון, שהשכילו לנתח את השינויים והמגמות שאפיינו את שוק הנדל"ן, על ענפיו השונים, נהנו מניצול הזדמנויות והעמקת אחיזה בסקטורים שהציגו התאוששות חדה, ולאחריה קצב צמיחה מואץ. התקופה הנוכחית עשויה גם היא להביא עימה הזדמנויות השקעה מעניינות, כאשר היכולת לנצלן יהיה כמובן נעוץ בטיב הניהול, מוניטין השותפים האסטרטגיים והידע ומקצועיות שנצברו לאורך השנים – המוכיחים פעם אחר פעם כי בהשקעות נדל"ן אין תחליף לניסיון.
חברות ומנהלי השקעות שהתמודדו עם משברי עבר, מצוידים בסט כלים העומד לזכותם של מעטים בתחום השקעות הנדל"ן הגלובליות, שכן רוב החברות צצו רק לאחר דעיכת המשבר הפיננסי ב-2008. מאז, כידוע, המחזור בשוק הנדל"ן העולמי התאפיין בגאות מתמשכת, שהקלה במידה רבה על המנהלים להציג ביצועים טובים, כאלו שאינם משקפים בהכרח את איכות יכולות הניהול.
בנקודה זו מדגיש רוזנהיים כי "הסנטימנט בשוק הנדל"ן העולמי בשנים האחרונות יצר אווירה אופטימית מדי ותחושה שהשוק מסוגל לנוע בכיוון אחד. כעת, עם השינוי בתנאי השוק והסביבה המעט מאתגרת יותר, נחזה בפערי הביצועים בין המנהלים השונים – אלו המחזיקים בידע וניסיון שנצבר לאורך משברי העבר, לבין אלו שלא חוו משברים כלכליים ואין להם את הכישורים והיכולת לנווט בשוק משברי או פחות חיובי. משקיעים צריכים לתרגם זאת לסיכון משמעותי בהשקעה ולדעת שבעתות אלה, אם אינם יסתמכו על גוף שלזכותו מוניטין חיובי רב שנים, הם עלולים לספוג הפסדים כואבים ולאבד את כספם".
רוזנהיים יסד את פרופימקס לפני למעלה מחצי יובל, והיה מהראשונים לאפשר למשקיעים כשירים בישראל להשקיע בשווקי נדל"ן דומיננטיים מעבר לים. מאז צלחה פרופימקס, בין היתר, את מהלומות משבר הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר הפיננסי העולמי של 2008. אותן שנים הן מקרה בוחן חשוב המאפשר ללמוד על התנהלות החברה בנקודות משבר. האם הייתה מחויבת למשקיעיה, מנהליה ועובדיה גם כאשר השוק צלל וערכי הנכסים ניזוקו; האם החברה גרפה רווחים בעת שהמשקיעים ספגו הפסדים; איך פעלה למזער נזקים בנקודות שפל ואיך לבסוף נחתמו אותן השקעות.
פרופימקס, למודת הניסיון, מקדישה משאבים עצומים לאיתור שותפים מהשורה הראשונה ומטפחת את קשריה עם שותפיה האסטרטגיים המובילים, כל אחד בתחומו, שעם חלקם משקיעה יד ביד כבר שני עשורים.
"היסודות שיצקנו לאורך השנים עם שותפינו המקומיים הם מעמודי התווך של החברה. מאז ומתמיד הגישה שלנו הייתה הקדשת מירב המאמצים באיתור וחיזוק הקשרים עם שותפים אסטרטגיים מובילים, בעלי כישרון וניסיון רב-שנים, מתוך הבנה שהשותף מתפקד כגורם מפתח בשרשרת הערך, המנהל באחריות ומקצועיות את אופרציית ההשקעה מקצה לקצה" אומר רוזנהיים ומסכם "התקופה הנוכחית מחייבת אותנו להמשיך לדאוג לאינטרסים של המשקיעים שלנו בהשקעות פעילות, ובמקביל, להיות ערים ומוכנים לנצל את ההזדמנויות שהתקופה מזמנת. ידענו לנצל לאורך משברי העבר את הסיטואציה בשוק כדי להשיא תשואת אלפא למשקיעינו, ואני בטוח שיחד עם שותפינו לדרך, ניצבת לנו גם הפעם ההזדמנות לשחזר זאת".
